משכנתא – כל המידע הבסיסי והחשוב שאתם חייבים להכיר

מהי משכנתא?

הלוואה לדיור המיועדת לרכישה או חכירה של דירת מגורים, בנייתה או הרחבתה. 
הלוואה לרכישת דירה להשקעה, לרכישת מגרש או חכירתו לבניית דירה, בניין, מלון, משרד  – ולמעשה, הלוואה הניתנת במשכון של נכס מקרקעין.

מי רשאי לבקש הלוואה מגובה ברישום משכנתא שתשמש בטוחה לבנק / חברת הביטוח?

כל אזרח ישראלי מעל גיל 18 ועד לגיל 75 בתקופת ההלוואה.
במקרים מסוימים ניתן לקבל משכנתא (הפוכה) עד גיל 99 

השלבים ללקיחת הלוואה מגובה ברישום משכנתא

1. בחינה של פרופיל העסקה ומטרת הלוואה, שווי הנכס, מקורות המימון 
2. מהו פרופיל הלווה / לווים  – גיל, מצב משפחתי, השכלה, ותק ושכר, הלוואות קיימות
3. הגשת אישור עקרוני לבנק לאישור המשכנתא ביחס ללווים ולנכס
4. לאחר קבלת אישור עקרוני:
   1. בניית תמהיל ללווה – תקופה, ריביות ממוצעות, חלוקה בין מסלולים
   2. מגישים לסקר שוק בין הבנקים ו/או חברת ביטוח 
   3. הגשת מסמכים לבנק שזכה במכרז
   4. חתימה על הסכם הלוואה, תשלום ביול והוצאות / אגרות
   5. העברת כספי המשכנתא – הבנק לא יעביר את הנכס לקונה/הלווה אלא יעביר את הכספים ישירות ליזם או למוכר הנכס בהתאם לתנאי הסכם המכר

מהו אורך חיי ההלוואה? 

עד וכולל 30 שנה, ובתנאי שגיל הלווה לא יעבור את גיל 75 שנה לאורך כל חיי ההלוואה.

כמה כסף (הלוואה) ניתן לקבל? 

• ברכישת דירה ראשונה ויחידה- עד 75% מערך הנכס הנרכש
• ברכישת דירה, שיפור דיור (רכישת דירה חדשה/נוספת ומכירת הדירה הקיימת) – עד 70% מערך הנכס הנרכש
• ברכישת דירה להשקעה (דירה שניה ומעלה) – עד 50% מערך הנכס הנרכש
• דירת מחיר למשתכן – עד 90% משווי ההסכם או עד 75% מסך של 1,800,000 ₪ (הנמוך מביניהם).
• הלוואה לכל מטרה – עד 50% משווי הבטוחה (הנכס הממושכן).

כושר החזר נדרש

עד 40% מסך ההכנסה הפנויה (העברה נטו לבנק) פחות הלוואות קיימות למשך 18 חודש ומעלה. כמו כן, תהיה הפחתה של תשלום מזונות במידה וזו עולה על 18 חודש.

ביטוח חיים ומבנה

כל הלוואה מגובה במשכנתא חייבת בביטוח חיים וביטוח מבנה.
במקרה, חלילה, בו אחד הלווים או כל הלווים נפטרים, הביטוח פורע את יתרת המשכנתא.
ביטוח מבנה (אינו ביטוח תכולה) – יהיה בשווי ערך הקמה של הנכס (כלומר שווי עלות הבנייה של הדירה בלבד במקרה של אסון, ללא שווי הקרקע).

חיווי אשראי

לכל אדם בישראל ישנו דו"ח חיווי אשראי.
ככל והניקוד עולה, בהתאם להתנהלות הפיננסית שלו, אזי סכום ההלוואה אותה יהיה רשאי לקבל – יעלה ותמהיל הריביות – יירד.

מדד המחירים לצרכן 

מדד המתפרסם אחת לחודש על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ומראה את עלית / ירידת יוקר המחיה בישראל, למדד זה צמודות הלוואות מגובות משכנתא במסלול "צמוד מדד".

מדד תשומות הבניה

מדד המתפרסם אחת לחודש על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ומראה את עלית / ירידת עלות חומרי הבניה ועלות כוח אדם בענף הבניה. למדד זה צמודה יתרת החוב לקבלן שטרם נפרעה.

סוגי הריביות הקיימות במשכנתא

• ריבית קבועה – ריבית קבוע שלא תשתנה לאורך כל תקופת ההלוואה
• ריבית פריים (P) – הריבית השנתית הבסיסית הנקבעת על ידי בנק ישראל, שמונה פעמים בשנה, בתוספת מרווח של 1.5%.
• ריבית משתנה – ריבית המשתנה אחת לתקופה בלבד, המוגדרת מראש ביום הקמת ההלוואה
• ריבית נומינלית – הריבית שהבנק קבע ללא התחשבות במדד או משתנים אחרים
• ריבית ריאלית – ריבית המתווספת לריבית הנומינלית – על פי דרישות הבנק
• ריבית דריבית – הריבית המתווספת לריבית על קרן ההלוואה שטרם נפרעה לאורך התקופה
• ריבית אפקטיבית / מתואמת – הריבית האמיתית המשולמת הכוללת את הריבית הנומינלית + הריבית הריאלית +  אפקט הריבית דריבית

מסלולי משכנתא

• מסלול הפריים – מסלול בריבית צמודת פריים או פריים פלוס או פריים מינוס. משתנה בהתאם לריבית בנק ישראל.  
• מסלול ריבית קבועה צמודה (ק"צ) – אחוז הריבית שיקבע בין הבנק ללווה, כאשר יתרת ההלוואה והריבית בגינה צמודים למדד המחירים לצרכן  
• מסלול קבוע לא צמודה (קל"ץ) –  אחוז הריבית שיקבע בין הבנק ללווה, כאשר יתרת ההלוואה והריבית בגינה לא צמודה למדד המחירים לצרכן.
• מסלול בריבית משתנה צמודה – אחוז הריבית שיקבע בין הבנק ללווה, אשר תשתנה אחת לשנתיים וחצי / חמש / עשר שנים, כאשר יתרת ההלוואה והריבית בגינה צמודים למדד המחירים לצרכן.  
• מסלול בריבית משתנה לא צמודה – אחוז הריבית שיקבע בין הבנק ללווה, תשתנה אחת לשנתיים וחצי / חמש / עשר שנים, כאשר יתרת ההלוואה והריבית בגינה לא צמודים למדד המחירים לצרכן.
• משכנתא צמודת מט"ח (מטבע חוץ) – הלוואה הצמודה (לרוב) לדולר או יורו וכן הריבית צמודה למטבע ההלוואה.

לוח שפיצר

לוח סילוקין המציג אחת לחודש את סכום החזר הקרן והחזר סכום הריבית, ללא עליית / ירידת מדד ומשמש לרוב במשכנתאות והלוואות. 
העיקרון הוא החזר חודשי קבוע הבנוי מהחזר ריבית גבוהה והחזר קרן נמוכה בתחילת חיי ההלוואה ולאחר מחצית התקופה החזר קרן גבוהה וריבית נמוכה. 

עלויות נוספות למשכנתא 

• פתיחת תיק – מקסימום של 360 ₪.
• רישום ברשם המשכונות ועיון – 222 ₪ 
• רישום משכנתא והערת אזהרה ונסח טאבו – 231 ₪ 
• ייפוי כוח נוטריוני – עד 300 ₪ 
• שמאות לבנק (נדרש רק בדירות יד שנייה, בדירה יד ראשונה שווי הנכס ייקבע לפי מחיר הרכישה בהסכם מול היזם) – 3,500 ₪, בהתאם לשווי הנכס 

העברת כספי המשכנתא

• ברכישת יד שנייה – ישירות לחשבון המוכרים
• ברכישת דירה חדשה – ישירות לחשבון הקבלן (החשבון הסגור כנגד שובר תשלום) 
• בבניה עצמית – לחשבון הלווה, בכפוף להתקדמות הבנייה
• פירעון חובות – ישירות לבנק בו החוב קיים – לכיסוי החוב 
• עזרה לקרוב משפחה – ברכישת דירה ישירות לחשבון המוכר
• הלוואה לכל מטרה – לחשבון הלווה 

נקודות נוספות וחשובות

• מומלץ להתייעץ ביועץ משכנתאות לטובת בניית תמהיל מיטבי ללקוח וקבלת ריביות תחרותיות.
• ככלל, הלווה חייב לקבל מהבנק אישור עקרוני טרם חתימה על הסכם המכר.
• חובה לקחת מינימום שליש הלוואה בריבית קבועה וניתן לקחת עד וכולל שני שליש מההלוואה בריבית פריים.
• לא ניתן למשכן בבנקים נכס קיים בגין הלוואה לרכישת נכס אחר. ניתן לעשות זאת בגופי אשראי חוץ בנקאי או חברות ביטוח/מוסדיים.

* קוראי כלכלון נהנים מהנחה משמעותית אצל יועץ המשכנתא, השאירו פרטיכם כעת לקבלת פרטים ולמימוש ההנחה *