כידוע משכנתא זוהי ההלוואה היקרה ביותר שתיקחו בכל ימי חייכם, עד המשכנתא הבאה כמובן.
ככל שהריבית עולה אתם תחזירו יותר כסף לבנק או במילים אחרות תשלמו יותר על ההלוואה שקיבלתם מהבנק.
למשל אם לקחתם מיליון שקלים משכנתא, על כל עליית אחוז ריבית שנתית מדובר כ- 10,000 שקלים נוספים בשנה(!) שתשלמו לבנק רק על החזר הריבית, כלל לא כולל הקרן עצמה, כלומר כמעט עוד אלף שקלים מדי חודש, סתם, לבנק.
כדי להבין עוד יותר עד כמה חשוב לקחת משכנתא בצורה חכמה, רק בשנה האחרונה נגיד בנק ישראל העלה את הריבית בכ-4.5%, זוהי עליה דרמטית ביותר למי שלקח משכנתא בעבר ויש לו מסלול צמוד לפריים או למי שעתיד לקחת משכנתא בקרוב.
איכות ותנאי המשכנתא שתיקחו יכולים להשפיע על רמת חייכם למשך שנים רבות קדימה, לעיתים אף עשרות שנים שהרי המשכנתא נלקחת למשך של עד 30 שנים שבהם מצבכם הפיננסי יושפע באופן ישיר מתשלומי המשכנתא שאתם לוקחים ולכן חשוב מאוד לא להתעצל, ללמוד ולהשקיע בלקחת את המשכנתא הנכונה והמתאימה ביותר עבורכם.
כמובן שבכל משק בית המצב שונה ויש לדאוג שהמשכנתא תיתפר לכם אישית כמו חליפה ולכן אין בטיפים שלנו כלל התייחסות לתמהיל עצמו, לסכומים או למשך השנים אבל כן לכתבה זו אספנו מספר טיפים מנצחים וחשובים ביותר שיעזרו לכל לוקח משכנתא באשר הוא ואם תקפידו עליהם, סביר ביותר שרמת החיים שלכם תהיה גבוהה יותר בשנים הבאות, לכן זה דרמטי וחשוב.
7 טיפים מנצחים ללקיחת משכנתא שיכולים לשפר את רמת החיים שלכם ב-30 השנים הבאות:
(כל הטיפים שלנו נכתבים בזכות ניסיון של ליווי מאות לוקחי משכנתאות)
- להגיע לבנק עם תמהיל מוכן שבניתם בעזרת יועץ משכנתא/ידע אישי מקריאה ולמידה/התייעצות עם חברים וכו׳ – כלומר לא משנה אם בחרת לקחת יועץ משכנתא או לא, אל תיתנו לבנקאי לקבוע לכם את התמהיל, הבנק הוא שותף בעסקה אבל הוא לא חבר, הבנק הוא עסק שמטרתו מצד אחד להבטיח לקבל את ההלוואה שנתן בחזרה אך גם להרוויח עליה כמה שיותר.
ברגע שתגיעו לבנק עם תמהיל משכנתא מוכן, כולל הריביות הרצויות מבחינתכם לכל מסלול אתם למעשה קובעים לבנק את העוגן ואת נקודת הפתיחה למשא ומתן.
ניתן לבקש מיועץ משכנתא להכין לכם תמהיל מתאים וללכת עם התמהיל עצמאית לבנק – כך תשלמו פחות ליועץ המשכנתא.
- להתמקח עם לפחות 3 בנקים שונים – אין דבר מועיל יותר במהלך המשא ומתן עם הבנקים מאשר להראות להם הצעה כתובה רשמית של בנק אחר, הבנק שתמסרו לו הצעה של בנק מתחרה כמעט תמיד ישפר את ההצעה המקורית שלו להצעה טובה ומשתלמת יותר.
לכן, ככל שתג׳נגלו יותר בין הבנקים השונים עם הצעות מתחרות כך תשיגו לבסוף תמהיל זול ומשתלם יותר מבחינת הריביות.
במקרה שתעשו את זה, בוודאות תצליחו לשפר את התנאים שלכם, זה תלוי אך ורק בכם ובמאמץ שלכם (או של יועץ המשכנתא שתבחרו לקחת).
- בנקים בפריפריה בדר״כ מציעים ריביות טובות יותר – מדובר בסוד גלוי שכמעט ולא מדברים עליו אבל אם אתם תושבי המרכז ותשתמשו בטיפ הזה תגלו עד כמה זה יכול להיות משתלם.
מכיוון שבבנקים בפריפריה יש פחות נוטלי משכנתא והסכומים של המשכנתאות שם נמוכים יותר, הבנקים מרוויחים פחות במגזר המשכנתאות ולכן הם ישמחו להציע לכם הצעות אטרקטיביות כדי שתסגרו דווקא אצלהם.
כיום בעידן שלנו מרבית הפגישות נעשות באופן דיגיטלי למעט הפגישה האחרונה שבה אתם תחתמו על המשכנתא ולכן למעט נסיעה אחת ליעד רחוק אין מדובר במאמץ רב במיוחד.
אל תהססו לבחור לפחות בנק אחד בפריפריה בין הבנקים שאיתם אתם מנהלים משא ומתן (בהמשך לטיפ 2).
- להתחיל את תהליך לקיחת המשכנתא מוקדם ככל הניתן, לחץ של זמן לא בריא לתנאי המשכנתא שלכם – אל תתחילו את תהליך לקיחת המשכנתא פחות מחודשיים לפני שהכסף אמור לעבור למוכר הדירה.
תהליך של לקיחת משכנתא לוקח זמן במיוחד אם אתם רוצים לנהל משא ומתן שקול מול מספיק בנקים, להספיק להתייעץ, לקרוא ולהתמקצע בתחום.
לחץ של זמן בוודאות יוביל אותכם להתפשר על ההצעה שאינה הטובה ביותר שתוכלו להשיג באותה נקודה זמן.
תחשבו על זה, על מיליון שקלים משכנתא כל 0.1% בסך הכל שתצליחו להוריד בריבית המשכנתא במהלך המשא ומתן שווה לכם כמעט 1,000 ש״ח בשנה.
- פיזור סיכונים בתוך תמהיל המשכנתא – לא משנה מה התמהיל משכנתא שאתם בוחרים, מהם המסלולים, מהם הריביות ולכמה שנים כל מסלול, תקפידו שיהיה גיוון מספק בין המסלולים השונים.
מכיוון שלאף אחד אין כדור בדולח אנחנו לא באמת יכולים לדעת מה יקרה לריבית בנק ישראל, מה יקרה לאג״חים, למדד המחירים לצרכן או לכל קריטריון אחר שמשפיע על מחירי המשכנתא.
מכיוון שכל מסלול מושפע מגורם כזה או אחר אל תשימו את רוב הכסף שלכם במסלול אחד שכן אם תניחו הנחת יסוד שגויה אתם עלולים לספוג נזק כספי עצום.
- תראו את ההצעה שקיבלתם מהבנק לחברים שלקחו משכנתא לאחרונה או אפילו תשאלו בקבוצות בפייסבוק – מכיוון שלא לקחתם 10 משכנתאות לאחרונה אתם לא באמת יודעים האם בסופו של דבר ההצעה שקיבלתם היא מספיק טובה ואטרקטיבית ביחס לתקופה, אל תהססו להתייעץ ולשתף אנשים שלקחו זה עתה משכנתא כדי לנסות להשוות ולהבין את מצבכם לפני שתחתמו סופית על המשכנתא.
- תשאלו את עצמכם טוב טוב 2 שאלות – ״האם אני אוכל לעמוד בהחזר החודשי של המשכנתא כפי שהוצע לי לאורך שנים רבות? האם אוכל לעמוד בתשלום במידה והמשכנתא תתייקר?״ – במידה ואתם לא בטוחים שכן, כנראה שהמשכנתא לא מתאימה לכם ואתם עלולים להיכנס לצרות בעתיד.
עדיף ורצוי כמובן לשאול את עצמכם את השאלה הזאת כבר לפני הרכישה של הבית והתחלת תהליך לקיחת המשכנתא כדי שתוכלו להגדיר לעצמכם נכון את התקציב לרכישה ולא להיות מופתעים אחר כך מהחזר חודשי שלא ציפיתם לו.
