יישר כח!
רכשתם דירה להשקעה ועכשיו הגיע השלב שאתם מעוניינים להשכיר אותה.
במאמר הבא סקרנו את הדברים שחשוב לדעת בנוגע להשכרת דירה וגם נתנו כמה "טיפים" מהניסיון שלנו בתחום.
ראשית, ייתכן שהדירה תימכר לכם עם שוכרים בעלי הסכם שכירות קיים. במקרה כזה אתם כרוכשי הדירה צריכים לקבל לידיכם את הסכם השכירות המקורי החתום (ותוספות אם נחתמו במהלך השנים), את הצ'קים שנמסרו למוכר עד לתום תקופת הסכם השכירות, וכן את הבטחונות שהפקידו השוכרים בידי המשכיר. חשוב מאוד לעשות היכרות עם השוכרים, לשמוע עליהם קצת וכו' – בסוף אלו "לקוחות" שלכם.
שנית, במקרים שבהם רכשתם דירה להשקעה באמצעות מתווך והיא אינה מושכרת בשלב זה, מקובל שדמי התיווך של עסקת הרכישה כוללים גם את השכרת הדירה בפעם הראשונה ע״י אותו המתווך לאחר הרכישה. כדאי להתעקש על כך.
מה מומלץ לבדוק אחרי שמצאנו שוכרים?
- חשוב לנהל שיחת היכרות עם השוכרים ולהתרשם מהם באופן בלתי אמצעי. לא לסמוך על המתווך בלבד.
- לעשות בדיקה זריזה בגוגל עם שמם המלא של השוכרים הפוטנציאליים.
- לבקש ולקבל מהם תלושי שכר (לשכירים) או אישור רו"ח (לעצמאיים) 3 חודשים אחורה, על מנת לבדוק ותק במקום העבודה וכן יכולת כלכלית לתשלום שכר הדירה והתשלומים הנלווים.
- אפשר לבצע על השוכרים גם בדיקה בחברות מסוג WECHECK וכדומה. במקרים בהם השוכרים הפוטנציאליים עומדים בבדיקה זו אתם ככל הנראה תהיו זכאים לקבל הצעה מהחברה לביטוח שכר הדירה או לתשלום מלוא הסכום עבור שנה קדימה בכפוף למסירת הצ'קים לחברה וזאת כמובן בעמלה מסוימת (בדר"כ של חודש שכירות).
- ניתן גם לבקש לשוחח עם המשכיר הקודם שלהם כדי לקבל חוות דעת.
אוקיי, השוכרים נראים אחלה והכל עבר חלק, מה עכשיו?
- יש לחתום על הסכם שכירות.
ככל וזו הדירה הראשונה שאתם משכירים, אנחנו ממליצים בחום לעשות הסכם כזה עם עו"ד מהתחום כדי לא לפספס שום דבר ולא להיות ב"חשיפה", ולא להוריד הסכם שכירות "גנרי" מהאינטרנט. כמובן שבמקרה שתיקחו עו"ד שיכין לכם את ההסכם, הסכם זה יוכל לשמש אתכם בעתיד גם להשכרות נוספות. זו השקעה חד פעמית ומאוד משתלמת. - במידה ובחרתם לעשות הסכם שכירות באופן עצמאי, הנה כמה טיפים חשובים:
- תקופת השכירות – תשתדלו ככל האפשר שתקופת השכירות תסתיים ב"תקופה החמה" של השכירות, בדר"כ באוגוסט.
- דמי השכירות – משולמים כל חודש/רבעון מראש ובצ'קים. לא לעבוד עם מזומן. עבודה עם מזומן, על אף הפיתוי, לא מאפשר לכם לתבוע בהוצאה לפועל (הוצל"פ) במקרה חלילה של אי תשלום שכ"ד וכן יכול לרמוז על עבר של פשיטת רגל או בעיות עם הבנקים מצד השוכר (אי כיבוד צ'קים והלוואות וכו').
- בטחונות – חשוב מאוד לקבל בטחונות להסכם השכירות. ישנם כמה סוגים של בטחונות:
- ערבות בנקאית – גוררת תשלום עמלה מצד השוכרים וכן חידוש כל שנה.
- מזומן ע"ס מס' חודשי שכירות
- צ'ק חתום ללא תאריך ע"ס מס' חודשי שכירות – שימו לב שמקרה כזה, ככל וצ'ק השכירות "חוזר" בגלל אכ"מ (אי כיסוי מספיק), אז סביר להניח שגם צ'ק הביטחון לא יכובד
- שטר חוב
- ערבים
- צ'קים למוסדות (חשמל, עירייה, ועד וכו') – חתומים וללא סכום.
אפשר לשלב חלק מהביטחונות בהתאם להסכמות המסחריות מול השוכרים ובהתאם למקובל בשוק השכירות באזור של הדירה שלכם.
תשלום מס על השכרת דירה:
הכנסה משכירות ממוסה או פטורה ב-3 מסלולים שונים:
- דמי שכירות סכום עד 5,741 ₪ לחודש (נכון לשנת 2023) פטורים ממס ומדיווח.
- דמי שכירות מעל סכום הפטור לעיל חייבים בתשלום מס. לעניין זה יש 2 מסלולים:
- מס של 10% ללא התחשבות בפטור מהשקל הראשון.
- תשלום מס שולי (בהתאם להכנסות המשכיר) עם מיסוי חלקי המתחשב בסכום הפטור.
ככל ואתם משכירים דירה מעל סכום הפטור, אנו ממליצים להתייעץ עם רו"ח לגבי האפשרות המתאימה עבורכם וכן לטובת החישוב והדיווח לרשויות המס.
הערות חשובות נוספות:
- עליכם לוודא שאתם מכוסים מבחינת הביטוח על הדירה, כולל נזקי גוף. במידה ורכשתם את הדירה עם משכנתא סביר שהבנק יחייב אתכם לבטח את הנכס במסגרת המשכנתא. כמו כן, אנו ממליצים לבדוק אפשרות לביטוח מרחיב ביחס לתשתיות הנכס. יש להיוועץ עם סוכן ביטוח.
- חשוב להיות בקשר עם השוכרים שלכם במהלך תקופת השכירות. איחולי חג שמח, מזל טוב וכו' תמיד עושים טוב ובנוסף תוכלו לדעת מה מצבם התעסוקתי (פיטורים יכולים להעיד על מצוקה כספית עתידית שאולי תגיע) או מצבם אישי (ילד בדרך יכול להוביל לרצון שלהם למעבר לדירה גדולה יותר) וכדומה וזאת על מנת להיערך מראש למצבים אלו.
