В этой статье мы постараемся кратко и целенаправленно рассказать о шагах на пути к покупке квартиры для инвестиций.
Кто я? Что я?
Первый шаг при покупке квартиры для инвестиций (да и вообще в любых инвестициях) – это прежде всего попытаться понять, что я ищу и что меня как инвестора, устроит с точки зрения личного характера, опыта, любви/ненависти к риску, устойчивость ликвидности и многое другое.
Финансирование и акционерный капитал
На втором этапе, после того как мы поняли, какой тип инвестиций нам подходит, мы захотим понять, что мы можем купить на имеющийся у нас капитал. Если это первая/единственная квартира — мы можем приобрести квартиру за сумму, в 4 раза превышающую наш собственный капитал (согласно расчету 25% собственного капитала и 75% финансирования). Если это вторая квартира и более — мы можем приобрести квартиру за сумму, в 2 раза превышающую наш собственный капитал (согласно расчету 50% собственного капитала и 50% финансирования). Обратите внимание, что важно учитывать дополнительные расходы, которые мы не получим в рамках финансирования, но должны будем оплатить из собственного капитала: например, гонорары адвокатов, сопровождение инвесторов (если таковые имеются), брокерские услуги, налогообложение, ипотека. консультации, оценки, оплата, ремонт и т. д. Кроме того, мы должны проверить, можем ли мы выполнить условия ипотеки в соответствии с нашим потоком в соответствии с правилами Банка Израиля — погашение ипотеки до 30% от располагаемого дохода пары — чистый доход за вычетом кредитов и арендной платы.
Поэтому на этом этапе рекомендуется подать заявку на консультацию и/или принципиальное одобрение банка по ипотеке, чтобы понять, какую сумму мы можем приобрести.
Местоположение, местоположение, местоположение
После того, как мы поняли, какова наша максимальная сумма инвестиций, мы должны выбрать подходящий город и район для суммы инвестиций. Вам также следует принять во внимание уровень вашего знакомства с инвестиционной сферой. В любом случае важно сосредоточиться только на одном городе и одном-двух районах, чтобы не «потеряться» среди различных вариантов, а также специализироваться на конкретном районе, чтобы узнать и понять цены в округе. Очень важно физически увидеть инвестиционные квартиры по разным ценам и в разное время суток. В случае, если у вас нет времени/желания/возможности сделать это из-за плотного личного графика или большого расстояния от района, в который вы заинтересованы инвестировать, стоит подумать о том, чтобы взять инвестора-кредитора, который сможет сделать это за вас. Это самый значимый шаг в инвестировании в недвижимость.
Вы нашли квартиру – что дальше?
После того, как мы провели достаточное количество туров по инвестиционным квартирам и нашли квартиру, подходящую для инвестирования, и достигли целевой цены с продавцом после проведения переговоров, следует привлечь юриста для юридической проверки квартиры ( выкуп, способ регистрации, разрешения и т.д.), а также для проведения юридических переговоров перед адвокатом продавца. Очень важно нанять юриста, который разбирается в сфере недвижимости, а не друга или члена семьи, который является юристом из другой области, потому что это специфическая область знаний, требующая большой ответственности. Также на этом этапе полезно привлечь оценщика для проведения оценки квартиры. Убедитесь, что оценщик является оценщиком, одобренным банком, в котором вы собираетесь взять ипотечный кредит, чтобы вам не приходилось проводить двойную оценку.
подпись
После того, как юристы составили согласованный договор, после того, как оценки были проведены, и вы высказали свое мнение с юридической точки зрения и суммы оценок, и даже до подписания, вы должны убедиться, что одобрение, в принципе полученное вами от банка, все еще действительно и ,что в вашей личной/трудовой ситуации не произошло никаких существенных изменений, которые могли бы привести к тому, что банк не утвердил бы вам ипотеку. Только после этого вам следует подписать договор купли-продажи и произвести оплату согласно графику платежей в договоре согласно инструкциям вашего юриста.
Аренда квартиры
Поздравляем, вы теперь официальный владелец инвестиционной квартиры. Теперь вы достигли того этапа, когда квартира должна приносить вам регулярный доход и поэтому вам придется сдавать ее в аренду. Подробнее об этом читайте в следующей статье.
удачи!
