במאמר זה ננסה בקצרה ובאופן ממוקד לפרט את השלבים בדרך לרכישת דירה להשקעה.
מי אני? מה אני?
השלב הראשון ברכישת דירה להשקעה (ובכלל בכל השקעה) היא קודם כל לנסות להבין מה אני מחפש ומה יתאים לי כמשקיע מבחינת אופי אישי, ניסיון, אהבת/שנאת סיכונים, חוסן תזרימי ועוד.
מימון והון עצמי
בשלב השני, ולאחר שהבנו איזה סוג השקעה מתאים לנו, נרצה להבין מה אנחנו יכולים לקנות בהון העצמי שיש לנו. אם מדובר בדירה ראשונה/יחידה – נוכל לרכוש דירה בסכום של עד פי 4 מההון העצמי שלנו (לפי חישוב של 25% הון עצמי ו75% מימון). אם מדובר בדירה שניה או יותר – נוכל לרכוש דירה בסכום של עד פי 2 מההון העצמי שלנו (לפי חישוב של 50% הון עצמי ו50% מימון). שימו לב שחשוב לקחת בחשבון הוצאות נוספות שלא נקבל במסגרת המימון אלא נצטרך לשלם עבורם מההון העצמי שלנו כגון שכ"ט עו"ד, ליווי משקיעים (ככל ויש), תיווך, מיסוי, ייעוץ משכנתאות, שמאות, אגרות, שיפוץ וכו'. כמו כן, עלינו לבדוק כי אנחנו יכולים לעמוד בתנאי המשכנתא בהתאם לתזרים שלנו לפי כללי בנק ישראל – החזר משכנתא עד 30% מההכנסה הפנויה של בני הזוג – הכנסה נטו פחות הלוואות ושכר דירה
לכן, מומלץ כבר בשלב זה לפנות לקבל ייעוץ משכנתא ו/או אישור עקרוני מהבנק כדי להבין מה הסכום בו נוכל לרכוש.
מיקום, מיקום, מיקום
אחרי שהבנו מה סכום ההשקעה המירבי שלנו, יש לבחור את העיר והשכונה המתאימים לסכום ההשקעה. יש לקחת בחשבון גם מה רמת ההיכרות שלכם עם אזור ההשקעה. בכל מקרה, חשוב להתמקד בעיר אחת ובשכונה אחת או שתיים בלבד כדי לא "ללכת לאיבוד" בין האפשרויות השונות וגם כדי להתמקצע בשכונה הספציפית כדי להכיר ולהבין את המחירים באזור. חשוב מאוד ללכת פיזית לראות דירות להשקעה במגוון מחירים ובשעות שונות של היום. במקרה שאין לכם זמן/רצון/יכולת לעשות זאת עקב לו"ז אישי צפוף או מרחק גדול מהאזור בו אתם מעוניינים להשקיע, שווה לשקול לקחת מלווה משקיעים שיוכל לעשות זאת במקומכם. זהו השלב המשמעותי ביותר בהשקעה בנכס נדל"ן.
יגעת ומצאת – תאמין!
לאחר שערכנו מספיק סיורים בדירות להשקעה ומצאנו את הדירה המתאימה לנו להשקעה והגענו למחיר היעד מול המוכר לאחר ניהול מו"מ, יש להכניס בשלב זה את עורך הדין לטובת הבדיקות המשפטיות של הדירה (עיקולים, אופן הרישום, היתרים ועוד) וכן לטובת ניהול המו"מ המשפטי מול עורך דין המוכר. חשוב מאוד לקחת עו"ד שמבין בתחום הנדל"ן ולא חבר או בן משפחה שהוא עורך דין מתחום אחר, זאת מכיוון שמדובר בתחום מומחיות ספציפי עם אחריות גדולה. כמו כן, בשלב זה, כדאי לשלב שמאי לטובת עריכת שמאות לדירה. יש לוודא כי השמאי הוא שמאי המאושר על ידי הבנק בו אתם מתכוונים לקחת את המשכנתא על מנת שלא תצטרכו לעשות שמאות כפולה.
חתימה
לאחר שעורכי הדין גיבשו נוסח הסכם מוסכם ולאחר שהשמאות בוצעה והניחה את דעתכם מבחינה משפטית וסכום השמאות, ועוד לפני החתימה, יש לוודא כי האישור העקרוני שקיבלתם מהבנק עדיין בתוקף וכי לא חלו שינויים מהותיים במצבכם האישי/תעסוקתי שחלילה ייגרמו לבנק שלא לאשר לכם את המשכנתא. רק לאחר מכן יש לחתום על הסכם הרכישה ולבצע את התשלומים בהתאם ללוח התשלומים בהסכם בהתאם להנחיות עורך הדין שלכם.
השכרת הדירה
מזל טוב, אתם כעת בעלים רשמיים של דירה להשקעה. כעת הגעתם לשלב בו הדירה צריכה להניב לכם תשואה שוטפת ולכן עליכם להשכיר אותה. להרחבה בעניין זה ראו בכתבה הבאה.
בהצלחה!
