רקע: מהי תוכנית ״מחיר למשתכן״?
תוכנית ״מחיר למשתכן״ יצאה לדרך בשנת 2015 עם מינויו של של האוצר דאז משה כחלון, מטרת התוכנית הייתה להוריד את מחירי הדיור בישראל, ליישב אוכלוסיה בערי הפריפריה ובעיקר לאפשר לזוגות צעירים חסרי/משפרי דיור (ואוכלוסיות נוספות עפ״י קריטריונים שונים, כמו רווקים מעל 35) לרכוש דירה במחיר ריאלי, הרבה מתחת למחיר השוק, בחלק מההגרלות אף ב50 אחוז או יותר מתחת למחיר השוק.
במסגרת התוכנית שווקו עד לשנת 2021 עשרות אלפי דירות באיזורים שונים בארץ, עם באזורי הביקוש אך גם בערי הפריפריה במספר רב של סבבי הגרלות ובהנחות של עשרות אחוזים לעומת מחירי השוק באותם ימים.
התוכנית הסתיימה רשמית לפני כשנתיים והיום היא ממותגת בשם ״דירה בהנחה״, התוכנית החדשה באופן כללי די מזכירה את ״מחיר למשתכן״ אם כי ההנחות בתוכנית החדשה צנועות בהרבה.
פרט שבוודאי רוב אזרחי ישראל לא זוכרים הוא שלמעשה תוכנית זו הייתה גלגול של תוכנית שהתחילה בסוף שנות ה90 של המאה הקודמת בה שווקו כמה אלפי דירות בהנחה, בעיקר לציבור החרדי.
השפעת התוכנית על אזרחי ישראל והביקורת על התוכנית
במהלך שנות הפעילות של התוכנית כ-75 אלף דירות נרכשו ע״י הזוכים בסבבי ההגרלות, מספר הזוכים הוא סביב ה-110 אלף אך לא כל הזוכים בחרו לממש את זכאותם, כך על פי נתוני משרד השיכון.
בנוסף, בגלל אופי התוכנית בה הזוכים בהגרלות לא בהכרח זכו בדירה איפה שהם באמת רוצים לגור, הזוכים הפכו למעשה למשקיעים אשר משכירים את הדירות ושוכרים לעצמם דירה במקום אחר, על פי סקרים שבוצעו רק כ-65% מהזוכים אשר קיבלו מפתח גרים בדירה שזכו בה.
כמובן שבגלל (או בזכות, תלוי באיזה צד אתם) ההנחות המפליגות השתתפו בהגרלה גם זכאים רבים שלא באמת התכוונו לרכוש דירה, רבים מהם הפכו ביום בהיר אחד למשקיעי נדל״ן.
תוכנית זאת היטיבה כמובן עם עשרות אלפי אזרחי ישראל שקיבלו הטבה מדהימה מהמדינה וזכו בדירות חדשות במחירים יוצאי דופן, אך אם נסתכל על תוצאות התוכנית מבחינת המאקרו, תוכנית זו כשלה, מחירי הדירות עלו בעשרות אחוזים (בממוצע בכ- 45% מאז 2015) מאז שהתוכנית הושקה ומי שלא הצליח לזכות בהגרלות נתקע מחוץ לשוק וכעת גם אם ירצו לקנות במחירי שוק, ישלמו הרבה יותר.
התוכנית עלתה למדינה כ-20 מיליארד ש״ח, רבים מהמבקרים של התוכנית משוכנעים שעם סכום כזה ניתן היה להטות את ההגה של הספינה הגדולה של הנדל״ן בישראל לכיוון אחר בו המחירים גם ירדו ובטח שלא יעלו ב-45% במהלך השנים של התוכנית.
עפ״י חוקי תוכנית למשתכן, את הדירות אותן רכשו הזוכים ניתן למכור בחלוף 7 שנים מהזכיה בהגרלה או 5 שנים מיום קבלת טופס 4, המוקדם מביניהם.
ההגרלה הראשונה נערכה בפברואר 2016 ולכן כבר כמה אלפים מהזוכים יכולים למכור את הדירה ולממש את הרווח היוצא הדופן אותו יקבלו בזכות התוכנית.
אז כמה הזוכים בהגרלות הרוויחו? (ספוילר: הרבה)
וזה בדיוק הזמן לעבור לחלק ״הפיקנטי״ של הכתבה *והבלעדי לקוראי כלכלון*, כמה כסף הרוויחו הזוכים בתוכנית ״מחיר למשתכן״ בהגרלות של שנת 2016 (אלה שכבר יכולים למכור בשוק החופשי כעת או בקרוב את הדירה בה זכו)?
*שווי שוק כיום הינו השווי הממוצע המוערך לדירות מסוג זה כיום, כמובן המחיר משתנה בין דירה לדירה עפ״י קריטריונים שונים.
| עיר | שכונה | מספר חדרים | מחיר עלות במסגרת ״מחיר למשתכן״ | שווי שוק כיום (הערכת כלכלון) | רווח בשקלים | אחוזי רווח |
| בית שמש | אזור התעסוקה | 4 | 1.07 מיליון ש״ח | 2.15 מיליון ש״ח | 1.08 מיליון ש״ח | 101% |
| עפולה | לב העמק | 4 | 589 אש״ח | 1.4 מיליון ש״ח | 811 אש״ח | 137% |
| ראשון לציון | רקפות | 3 | 813 אש״ח | 2.15 מיליון ש״ח | 1.33 מיליון ש״ח | 163% |
| ראשון לציון | רקפות | 4 | 1.01 מיליון ש״ח | 2.8 מיליון ש״ח | 1.79 מיליון ש״ח | 177% |
| ראשון לציון | רקפות | 5 | 1.22 מיליון ש״ח | 3.3 מיליון ש״ח | 2.08 מיליון ש״ח | 170% |
| עתלית | הרכס | 4 | 880 אש״ח | 2.3 מיליון ש״ח | 1.42 מיליון ש״ח | 161% |
| לוד | אחיסמך | 4 | 810 אש״ח | 2 מיליון ש״ח | 1.19 מיליון ש״ח | 146% |
| ראש העין | פסגות אפק | 4 | 1.03 מיליון ש״ח | 2.6 מיליון ש״ח | 1.57 מיליון ש״ח | 152% |
| ירושלים | פסגת זאב | 4 | 1.09 מיליון ש״ח | 2.4 מיליון ש״ח | 1.31 מיליון ש״ח | 120% |
| ירושלים | רמת שלמה | 4 | 1.37 מיליון ש״ח | 3.3 מיליון ש״ח | 1.93 מיליון ש״ח | 140% |
| דימונה | השחר | 4 | 690 אש״ח | 1.3 מיליון ש״ח | 610 אש״ח | 88% |
| קרית מוצקין | נווה גנים | 5 | 1.05 מיליון ש״ח | 2.15 מיליון ש״ח | 1.1 מיליון ש״ח | 104% |
| קרית שמונה | יובלים | 4 | 525 אש״ח | 1.5 מיליון ש״ח | 975 אש״ח | 185% |
| כרמיאל | רמת נבון | 4 | 847 אש״ח | 1.7 מיליון ש״ח | 853 אש״ח | 101% |
| באר שבע | סיגליות | 4 | 840 אש״ח | 1.6 מיליון ש״ח | 760 אש״ח | 90% |
| באר שבע | סיגליות | 5 | 917 אש״ח | 2.05 מיליון ש״ח | 1.13 מיליון ש״ח | 123% |
| אופקים | קרית מנחם | 4 | 560 אש״ח | 1.5 מיליון ש״ח | 940 אש״ח | 167% |
| נתיבות | נווה שרון | 4 | 595 אש״ח | 1.4 מיליון ש״ח | 805 אש״ח | 135% |
| שדרות | שדרות בפארק | 4 | 567 אש״ח | 1.45 מיליון ש״ח | 883 אש״ח | 155% |
| ירוחם | צפונית החדשה | 4 | 500 אש״ח | 1.05 מיליון ש״ח | 550 אש״ח | 110% |
הערה:
מרבית זוכי מחיר למשתכן לקחו משכנתא כדי לממן את הרכישה ולמעשה שילמו בסך הכל 20%-25% ממחיר הדירה.
לכן, הרווח האמיתי על ההון שהשקיעו הזוכים הוא גבוה לאין שיעור מהרווח בין הפרש מחיר הדירה בזכיה לבין מחירה בשוק כיום.
לדוגמא:
זוכה בדירת 4 חדרים בשכונת רקפות בראשון לציון שילם כ-250 אש״ח מהונו האישי והיתרה שולמה באמצעות משכנתא.
הפער בין מחיר השוק שלה כיום לשווי שלה בזכיה הוא כ-1.79 מיליון ש״ח.
כלומר אותו זוכה הרוויח על ההון העצמי כ-616% תשואה!
