отличная работа!
Вы купили квартиру для инвестиций и вот настал тот этап, что вы хотите сдать ее в аренду.
В другой статье мы рассмотрели, что важно знать об аренде квартиры, а также дали несколько «советов» из нашего опыта в этой области.
Во-первых, квартира может быть продана вам с арендаторами, у которых есть действующий договор аренды. В таком случае вы, как покупатели квартиры, должны получить оригинал подписанного договора аренды (и дополнения, если они были подписаны в разные годы), чеки, выданные продавцу до конца срока договора аренды, а также залог, который арендаторы сдали на хранение арендодателю. Очень важно познакомиться с арендаторами, немного о них услышать и т. д. — в конце концов это ваши «клиенты».
Во-вторых, в тех случаях, когда вы приобрели квартиру для инвестиций через брокера и она не сдается на данном этапе, считается, что брокерское вознаграждение по сделке купли-продажи также включает в себя сдачу квартиры в первый раз тем же брокером после покупки. Вы должны настаивать на этом.
Что рекомендуется проверить после того, как мы нашли арендаторов?
- Важно провести вводную беседу с арендаторами и получить о них непосредственное впечатление. Не доверяйте только продавцу .
- Сделайте быструю проверку в Google потенциальных арендаторов.
- Запросите и получите от них платежные ведомости (для сотрудников) или одобрение CPA (для самозанятых) за 3 последних месяца , чтобы проверить трудовой стаж на рабочем месте, а также финансовую способность платить арендную плату и связанные с этим платежи.
- Также возможна проверка жильцов в компаниях типа WECHECK и им подобных. В тех случаях, когда потенциальные арендаторы пройдут этот тест, вы, вероятно, будете иметь право на получение предложения от компании по страхованию арендной платы или на оплату полной суммы за год вперед при условии доставки чеков в компанию, и это, конечно, с определенной комиссией (примерно месячная арендная плата).
- Вы также можете попросить поговорить с их предыдущим домовладельцем, чтобы узнать его мнение.
Хорошо, арендаторы выглядят отлично, и все прошло гладко, что теперь?
- Договор аренды должен быть подписан. Так как это первая сдаваемая вами квартира, то настоятельно рекомендуем заключить такой договор с юристом в данной сфере, чтобы ничего не упустить и не быть «разоблаченным», а не скачивать «общий» договор аренды из интернета.Конечно, в случае, если вы наймете юриста для подготовки договора за вас, этот договор может быть использован вами в дальнейшем и для дополнительных арендных платежей. Это разовое и очень выгодное вложение.
- Если вы решили оформить договор аренды самостоятельно, вот несколько важных советов:
- Срок аренды — максимально постарайтесь, чтобы срок аренды заканчивался в «горячий период» проката, обычно в августе.
- Арендная плата — выплачивается каждый месяц/квартал авансом и чеками. Не работайте с наличными. Работа с наличными, несмотря на соблазн, не позволяет предъявлять исполнительный иск (HOTSLAP) в случае неуплаты арендной платы, а также может подразумевать историю банкротства или проблемы с банками со стороны арендатора (неоплата чеков и кредитов и т.д.).
- Залог — очень важно получить залог по договору аренды. Существует несколько видов залога:
- Банковская гарантия — влечет за собой оплату комиссии арендаторами, а также ежегодное продление.
- Денежные средства за количество месяцев аренды
- Чек, подписанный без даты на количество месяцев аренды — обратите внимание, что в таком случае, если арендный чек «возвращен» из-за недостаточного покрытия, то, вероятно, чек безопасности также не будет принят
- вексель
- Чеки в учреждения (электричество, муниципалитет, комитет и т.д.) — подписанные и без суммы.
- Некоторые страховки можно комбинировать в соответствии с коммерческими соглашениями с арендаторами и в соответствии с тем, что принято на рынке аренды в районе вашей квартиры.
Оплата налога на аренду квартиры:
Доход от аренды облагается налогом или освобождается от налога тремя различными способами:
- Арендная плата до 5 741 шекеля в месяц (по состоянию на 2023 год) не облагается налогом и отчетностью.
- Арендная плата сверх вышеуказанной суммы освобождения должна облагаться налогом. По этому поводу есть 2 трека:
- 10% налог без учета освобождения от первого шекеля.
- Уплата предельного налога (в зависимости от дохода арендодателя) с частичным налогообложением, учитывающим сумму освобождения.Если вы арендуете квартиру выше суммы освобождения, мы рекомендуем проконсультироваться с CPA относительно подходящего варианта для вас, а также для расчета и отчетности перед налоговыми органами.
Дополнительные важные примечания:
- Вы должны убедиться, что в страховке квартиры есть пункт о случаях телесных повреждений. Если вы приобрели квартиру в ипотеку, вполне вероятно, что банк потребует от вас застраховать имущество по ипотеке. Мы также рекомендуем проверить возможность расширенного страхования в отношении инфраструктуры объекта. Следует проконсультироваться со страховым агентом.
- Важно поддерживать связь с арендаторами в течение всего периода аренды. Отпуски и семейные торжества и т. д. можно использовать для пользы, и, кроме того, вы можете знать, какова их ситуация с работой (увольнения могут указывать на будущие финансовые трудности, которые могут наступить) или их личная ситуация (ожидаемый ребенок может привести к их желанию переехать в большую квартиру) и тому подобное, чтобы заранее подготовиться к этим ситуациям.
