משכנתא וכללי בנק ישראל

מזל טוב!

אתם לקראת רכישת דירה.

בין אם מדובר בדירה למגורים ובין אם מדובר בדירה להשקעה, אחד הדברים החשובים ביותר ברכישת דירה הוא מרכיב המימון.

ראשית, להשקפתי, מימון או הלוואה נכונה, בוודאי עבור קניית נכס, הינו צעד חכם ונבון כלכלית – ואפילו מתבקש, ולא לחינם הוא מכונה "מינוף" – כי הוא משמש כ"מנוף" לרכישת וצבירת נכסים. זאת כמובן בניגוד להלוואה צרכנית (למשל לטובת רכישת רכב, נסיעה לחו"ל או שיפוץ המטבח) שהינן הלוואות "רעות". מינוף נכון ינוע בין 30%-80% משווי הנכס, כל אחד בהתאם ליכולתו ובהתאם לאופי ונסיבות העסקה. מינוף מתחת ל30% ייחשב כ-תת מינוף ומינוף מעל 80% ייחשב כ-מינוף יתר, ושניהם בעייתיים מבחינה כלכלית.

וכדי שנוכל להבין כמה מימון/מינוף נוכל לקבל עבור הדירה (משכנתא), אנחנו צריכים להבין את הכללים הקיימים היום בשוק המימון למגורים.

בשוק המימון למגורים יש הבחנה בין 3 סוגי "אוכלוסיות":

1. רוכש דירה יחידה/ראשונה – אדם או תא משפחתי שאין לו נכסי נדל"ן ומדובר בדירתו הראשונה.
2. משפר דיור – בעל דירה שמתחייב למכור את דירתו הנוכחית עד תקופה מסוימת לאחר רכישת דירה חדשה.
3. משקיע – בעל דירה שמעוניין לרכוש דירה נוספת (ללא מכירת הדירה הראשונה בדומה למשפר דיור) או אדם בעל יותר מדירה אחת.

רוכש דירה יחידה/ראשונה:

רוכש כזה יצטרך לעמוד ב-2 תנאים לטובת קבלת מימון:

1. יש לו לפחות 25% משווי הדירה כהון עצמי (או במילים אחרות: הבנק יסכים לתת משכנתא עד 75% משווי הדירה)

הערה מס' 1: חשוב להדגיש כי ישנה הבחנה בין רכישת דירה מקבלן לבין רכישת דירה מיד שנייה. ברכישה מקבלן הבנק יאפשר ללווים לקחת עד 75% מימון משווי הדירה בהתאם להסכם הרכישה. ואילו בדירה יד שנייה הבנק יאפשר ללווים לקחת עד 75% מימון משווי השמאות – שברוב המוחלט של המקרים הינה נמוכה ממחיר העסקה בפועל.

כלומר, אם זוג מעוניין לרכוש דירה חדשה מקבלן במחיר של 1.2 מיליון ₪ – הם יידרשו להון עצמי של 300,000 ₪ והבנק יסכים לתת להם משכנתא עד גובה של 900,000 ₪.

אם זוג מעוניין לרכוש דירה יד שנייה במחיר של 1.2 מיליון ₪ בהתאם להסכם המכר והשמאות על הנכס (הבנק מחייב לעשות שמאות בעסקאות יד שניה) תהיה כזו שתיתן לדירה שווי של 1 מיליון ₪ אז הבנק יסכים לתת לזוג משכנתא עד גובה של 750,000 ₪ (75% מ-1 מיליון) והזוג ייאלץ להביא הון עצמי של 450,000 ₪ במקרה זה.

הערה מס' 2: הבנק לא ייתן משכנתא על הוצאות נוספות שיש בקשר לרכישת הדירה כמו למשל מתווך, שמאי, עורך דין, מיסים, שיפוצים וכו' – כל ההוצאות האלו צריכות להילקח בחשבון כהון עצמי.

2. תזרים ההכנסות הפנויות שלו כיחיד או של זוג כמשק בית הינו לפחות פי 3 מהחזר המשכנתא החודשי הצפוי

כלומר, אם זוג מרוויח יחד 20,000 ₪ נטו ויש להם הלוואות של 2,000 ₪ בחודש אז ההכנסה הפנויה שלהם בעיניי הבנק תהיה של 18,000 ₪ ולכן החזר המשכנתא החודשי המקסימלי שהם יוכלו לעמוד בו מבחינת תקנות בנק ישראל הוא של 6,000 ₪ לחודש. לעניין זה יש השלכות לגבי גובה ההלוואה אותה הזוג יוכל לקחת כמשכנתא וכן לגבי פריסת השנים של ההלוואה. לעניין ההכנסה הפנויה ביחס לבנק יילקחו בחשבון הלוואות קיימות, משכנתאות (אם יש) ושכר דירה.

משפר דיור:

רוכש כזה יצטרך לעמוד ב-2 תנאים לטובת קבלת מימון:

1. יש לו לפחות 30% משווי הדירה כהון עצמי (או במילים אחרות: הבנק יסכים לתת משכנתא עד 70% משווי הדירה)
2. תזרים ההכנסות הפנויות שלו כיחיד או של זוג כמשק בית הינו לפחות פי 3 מהחזר המשכנתא החודשי הצפוי

משקיע:

רוכש כזה יצטרך לעמוד ב-2 תנאים לטובת קבלת מימון:

1. יש לו לפחות 50% משווי הדירה כהון עצמי (או במילים אחרות: הבנק יסכים לתת משכנתא עד 50% משווי הדירה)
2. תזרים ההכנסות הפנויות שלו כיחיד או של זוג כמשק בית הינו לפחות פי 3 מהחזר המשכנתא החודשי הצפוי

במאמר זה סקרנו את הכללים העקרוניים של מימון מגורים בישראל אך שימו לב שמדובר בכללים עקרוניים בלבד וכי ייתכנו חריגים/שינויים בהתאם לנסיבות וכי כיום קיימים גופי מימון נוספים שאינם בנקים (מוסדיים או חברות אשראי חוץ בנקאי) שאינם כפופים לתקנות אלו.

בכל מקרה, אנו ממליצים בחום לקבל אישור עקרוני למשכנתא טרם ביצוע כל עסקת נדל"ן וחתימה על הסכם מחייב.

*חשוב לציין כי המידע נכון לפברואר 2023 וייתכן והכללים של בנק ישראל ישתנו בהמשך.