מהי התשואה האמיתית על השקעה בנדל״ן ואיך מחשבים אותה?

בכתבה הזאת ייתכן שרבים מהקוראים יופתעו לגלות שהתשואה האמיתית מעסקת נדל״ן היא גבוהה בהרבה ממה שנהוג ומקובל לחשב, יתכן שאני אפילו הולך לנפץ לכם מיתוס, לשמחתי הכתבה הזאת תפתיע אתכם לטובה, ובגדול.
כיום כאשר משקיע רוכש נדל״ן, למשל ולרוב דירה להשקעה, רוב החישובים מתבצעים כך: (חודש שכירות * 12) / מחיר הנכס = התשואה הצפויה על הנכס

לדוגמה: 
חישוב עבור דירה להשקעה שמחירה הוא 900 אלף ש״ח ומכניסה 3,500 ש״ח שכירות בחודש הינו כזה:
0.0466=900,000/(3,500 * 12) , כלומר תשואה שנתית של 4.6%.
חשוב לציין שיש הנוהגים להכפיל ב-11 ולא ב-12 על מנת לנטרל אי אלו הוצאות או למשל חודש שבו הדירה תעמוד ריקה, במקרה כזה כמובן התשואה תהיה נמוכה יותר.
אז תשואה שנתית של 4.6% נשמע נחמד לא? 
אמשיך להשתמש בהמשך הכתבה בדוגמה הזאת כדי לגלות ביחד שהתשואה האמיתית ברוב המקרים גבוהה בהרבה! 

כידוע, רובם המוחלט של המשקיעים לווים כסף מהבנקים או מגופים אחרים על מנת למנף את ההשקעה או בפשטות- לוקחים משכנתא.
הנתון המדויק של אחוז נוטלי המשכנתאות בקרב המשקיעים אינו מפורסם ע״י בנק ישראל אבל ההערכה היא שמדובר במעל 70% מהמשקיעים, סביר להניח שחלק מ 30% הנותרים משתמשים במימון ממקורות אחרים.
חלק מסוים מהמשקיעים אף מגדילים לעשות ולוקחים הלוואה כדי לממן את החלק של ההון העצמי ומגיעים למינוף של קרוב ל100% מסך ההשקעה.

עכשיו נתחיל לשחק עם המספרים ונגלה מהי התשואה האמיתית על עסקת השקעה בנכס מניב:
עלות הדירה שנרכשה: 900,000 ש״ח
אחוז המימון: 75% (בריבית ממוצעת של 3.5%)
סך המימון: 675,000 ש״ח
הון עצמי שהושקע: 225,000 ש״ח
הכנסה חודשית משכירות: 3,500 ש״ח

כעבור 5 שנים החלטתם למכור את הנכס, בואו נראה מה קרה:
סך הכנסות משכירות: 210,000 ש״ח (ללא התחשבות בעליית מחיר השכירות)
הוצאות נלוות במהלך התקופה (תיווך, עו״ד, תיקונים, שיפוצים ועוד): 60,000 ש״ח – האמת שזהו סתם מספר אקראי שאני לוקח בשביל הדוגמה, זה יכול להיות מן הסתם הרבה יותר גבוה וגם הרבה יותר נמוך.
סך הוצאות מימון למשכנתא: 112,000 ש״ח
שווי הדירה לאחר עליית ערך: 1,150,000 ש״ח 

החישוב בוצע עפ״י עליית ערך שנתית של 5% , כמובן שגם כאן זה יכול להיות גבוה הרבה יותר, וכן אולי גם נמוך יותר אף על פי שבארצנו זה כמעט ולא קורה.

סיכום 5 שנות השקעה: רווח מצרפי של 288,000 ש״ח 
כזכור – הושקע הון עצמי בגובה 225,000 ש״ח ולכן הרווח הכולל על ההשקעה בעסקה הינו: 128%!!!
בדוגמה הזו בתחילת הכתבה חושבה תשואה בשיטה המסורתית וקיבלנו 4.6% לשנה – כלומר ב5 שנים זוהי תשואה בגובה 25.2% 
אז – 128% או 25.2%?  אותה עסקה, הסתכלות אחרת, משמעות שונה לחלוטין בקבלת ההחלטות.

יתכן שמעכשיו ההסתכלות שלכם תהיה אחרת.