השקעות בנדל״ן בחו״ל הפכו לפופולריות בשנים האחרונות בקרב הישראלים, הדבר נובע ממגוון סיבות רחב, כמו למשל: המחירים הגבוהים של הנדל״ן בארץ אשר מציבים רף כניסה גבוה, מיסים גבוהים על השקעות בנדל״ן כמו מס רכישה החל מדירה שניה ומס שבח, תשואות נמוכות ולא אטרקטיביות (2.5%-4.5% בממוצע) ועוד.
בהשקעות בנדל״ן בחו״ל ניתן מענה לבעיות שצוינו, ניתן למצוא בקלות מדינות אירופאיות בהן ניתן לרכוש נכסים מניחים החל מ-80 אלף יורו, המיסים ברוב המדינות נמוכים יותר וניתן למצוא יעדים די אטרקטיביים אשר התשואה בהן היא 7% ואף למעלה מכך.
ניתן לציין כדוגמא את יוון שהפכה לבירת המשקיעים הישראלים, ארה״ב, גאורגיה, ספרד, גרמניה, אוקראינה (שלצערנו לא מסבה נחת ולא רק למשקיעים..) ועוד מדינות רבות אחרות.
חשוב לציין שישנו שוני באופי ההשקעות במדינות השונות הן ברמת המחירים והתשואות וכמובן גם ברגולציה בין המדינות בהיבטי מיסוי, זכאות למימון וחוקים בתחומי השקעות זרות.
דבר אחד משותף להשקעה בכל המדינות ברחבי העולם והוא שמדובר בהשקעה באמצעות מטבע זר.
הפרמטר הקטן הזה יכול להפוך עסקה גרועה להצלחה מסחררת ועסקה מעולה לכישלון מהדהד.
כל משקיע נדל״ן ישראלי בחו״ל חייב להתעמק ולהבין את המשמעות של השקעה באמצעות מטבע זר בגלל השפעתה האדירה על סיכוי ההצלחה בהשקעה, הרבה יותר מכל פרמטר אחר.
בשנים האחרונות השקל מתחזק משמעותית מול מרבית המטבעות בעולם, למעשה השקל הינו אחד המטבעות החזקים בעולם בשנים האחרונות, מצב זה שלכאורה נשמע פנטסטי הוא מכת מוות עבור השקעות במטבע זר.
מאידך אם השקל ישחק בעתיד מול מטבעות זרים, אזי השקעה בנכסים בחו״ל תהיה הגנה מעולה לירידה בערכו של השקל והדבר יניב תשואה נוספת מעבר לתשואה מנכס מניב במטבע המקומי איתו השקענו.
בואו נמחיש את העניין באמצעות דוגמה מספרית רלוונטית:
נניח שבשנת 1.1.2019 השקענו בדירה נחמדה באתונה שביוון בעלות של 100 אלף יורו.
שער היורו בתאריך זה הוא 4.28 שקלים לאירו אחד, כלומר במונחים שקליים עלות הדירה היא 428 אלף שקלים.
בין התאריכים 1.1.2019 ועד ל1.1.2022 שווי הדירה עלה עפ״י נתוני הבנק המרכזי היווני בכ 17.7%, כלומר שווי הנכס כעת בתחילת 2022 הוא: 117,700 יורו.
בין התאריכים 1.1.2019 ועד ל1.1.2022 שווי מטבע היורו ביחס לשקל ירד ל-3.53 שקלים לאירו אחד ולכן שווי הדירה בתחילת שנת 2022 במונחים שקליים הוא: 415 אלף שקלים.
כלומר, למרות עליה נהדרת במחירי הדירות ביוון במהלך 3 השנים, לנו בתור משקיעים ישראלים שווי הדירה ירד בפועל ריאלית בכ-3.1%.
חשוב לציין שהחישוב בוצע ללא הוצאות נלוות, ללא התחשבות בהכנסות משכירות וללא התחשבות באינפלציה אשר שחקה עוד יותר את שווי הכסף.
בתור כותב המאמר אין בכוונתי להביע עמדה על כך שהשקעה בנדל״ן בחו״ל אינה משתלמת או לא כדאית, ממש לא.
כוונתי היא לפתוח את עיניי המשקיעים לכך שיש להתחשב במידע שניתן במאמר כאשר מתלבטים לגבי כדאיות השקעה בנכס במטבע זר.
שימו לב למספר גרפים אשר ימחישו את הנאמר בכתבה:
גרף 1: היורו/שקל בין השנים 1998 ועד היום (קרדיט: investing)
גרף 2: מחירי הדירות ביוון ב-3 השנים האחרונות (מקור נתונים: Bank of Greece)
גרף 3: מחירי הדירות ביוון ב-10 השנים האחרונות (מקור נתונים: Bank of Greece)
