עולם מיסוי הנדל"ן הוא עולם מורכב עם הרבה חריגים ואפשרויות תכנון מס לגיטימיות.
במאמר זה ננסה לסקור את הכללים הבסיסיים במיסוי נדל"ן ואת ההבדלים בין סוגי עסקאות נדל"ן שונות.
ראשית, שתי הגדרות חשובות:
מס רכישה – מס רכישה הוא מס שמשולם במועד החתימה על הסכם המכר של עסקת נדל"ן. לעיתים ניתן לבצע דחיית מס בהתייעצות עם עורך דין ובהתאם לחוק.
מדרגות ושיעורי המס, לרבות הפטורים, משתנים מעסקה לעסקה ובהתאם לנסיבות ויצוינו בהמשך.
מס שבח – מס שבח הוא המס שמשולם על השבח (הרווח) שנוצר כתוצאה מההפרש בין מחיר המכירה למחיר הקנייה והוא עומד על 25% (בדומה למס רווחי הון), למעט אם קיים פטור.
לדוגמא:
רכישת דירה ב1 מיליון ₪ ומכירת הדירה כעבור מס' שנים ב1.2 מיליון ₪ (בהנחה שאין זכאות לפטור).
השבח הוא 200,000 ₪ ולכן המס שישולם הוא 25% מ-200,000 ₪ = 50,000 ₪
שימו לב:
לעניין מס השבח יופחתו מהרווח הוצאות שתרמו לרכישת הדירה ו/או השבחתה.
לעניין זה יילקחו בחשבון: מס הרכישה ששולם (אם שולם), שיפוצים שנעשו בדירה, עו"ד, מתווך, ריבית המשכנתא ועוד.
לטובת הכרה בהוצאות תידרשו להציג חשבוניות מתאימות ולכן חשוב לשמור אותן בתיקייה מסודרת לכל אורך תקופת ההחזקה בנכס.
כמו כן, שימו לב כי רשות המיסים הגדירה "תקרה" להוצאות מסוימות, למעט במקרים חריגים וכן כי הוצאות ששימשו לתחזוקה ולא להשבחה – לא יילקחו בחשבון.
נמחיש שוב, בשימוש בדוגמא לעיל, את אופן חישוב המס , הפעם יחד עם הכרה בהוצאות:
כאמור, רכישה ב-1 מש"ח, מכירה ב1.2 מש"ח (לצורך הדוגמא נניח שאין פטור ממס שבח כפי שיפורט בהמשך)
כמו כן, נניח שבמועד המכירה אנו מציגים לרשות המיסים את ההוצאות הבאות:
שיפוצים שנעשו בדירה – 30,000 ₪
עו"ד – 5,000 ₪
ריבית המשכנתא הצבורה – 2,000 ₪
מתווך לרכישת הדירה – 3,000 ₪
כלומר, סך ההוצאות שנבעו מהדירה עמדו על סך של 40,000 ₪.
במקרה זה, השבח שלנו מהדירה אינו 200,000 ₪ אלא 160,000 ₪ (לאחר ניכוי ההוצאות בסך של 40,000 ₪) ולכן נשלם מס שבח של 40,000 ₪ בלבד (25% מ-160,000 ₪).
כללי המס הקיימים (נכון למרץ 2023):
דירה יחידה/משפר דיור:
מס רכישה:
המס בגין רכישת דירה יחידה (נכון למרץ 2023) עומד כיום על 0 עד תקרה של 1,919,155 ₪.
מעל תקרה זו ועד סכום של 2,276,360 ₪ ישולם מס רכישה של 3.5% על החלק היחסי בלבד.
מעל התקרה השנייה ועד סכום של 2,500,000 ₪ ישולם מס של 5% על החלק היחסי בלבד וכן הלאה.
אנו ממליצים לבדוק במועד הרכישה את מדרגות המס אשר משתנות בהתאם לחקיקה ובהתאם לעליית או ירידת מדד המחירים לצרכן.
מס שבח:
יינתן פטור ממס שבח במכירת דירה ועד סכום של 4,846,000 ₪, מעבר לזה ישולם מס בהתאם למדרגות.
שימו לב כי הפטור יינתן רק בגין דירת מגורים מזכה בהתאם לחוק וכי על המוכר להחזיק בדירה לפחות שנה וחצי מיום הרכישה (בדירה יד 2) או מיום קבלת המפתח/קבלת טופס 14 (בדירה יד 1)
דירה להשקעה/דירה שנייה ומעלה:
מס רכישה:
מס רכישה של 8% מהשקל הראשון (נכון למרץ 2023)
מס שבח:
מס שבח בגובה של 25% מהרווח שנוצר (שימו לב לדוגמא שפורטה לעיל ביחס להכרה בהוצאות).
חריג שחשוב להכיר (ולא הרבה מכירים): בהתאם לסעיף 49ה לחוק מיסוי מקרקעין, יינתן פטור ממס שבח בגין מכירת 2 דירות קטנות ורכישת דירה אחת גדולה והכל בכפוף לעמידה בתנאי החוק.
נדל"ן מסחרי (משרד, מחסן וכו' – בגדול כל מה שאינו דירת מגורים)
מס רכישה:
מס רכישה של 6% מהשקל הראשון (נכון למרץ 2023)
מס שבח:
מס שבח בגובה של 25% מהרווח שנוצר (שימו לב לדוגמא שפורטה לעיל ביחס להכרה בהוצאות).
יובהר כי האמור לעיל מהווה מידע כללי וחלקי בלבד ואינו מהווה המלצה ו/או ייעוץ וכי בכל מקרה אנו ממליצים להתייעץ עם איש מקצוע מוסמך על מנת למנוע טעויות שיכולות לעלות כסף רב.
כמו כן, יובהר כי האמור מתייחס לנכסי נדל"ן שנרכשו לאחר 1/1/2014, אז נכנסה לתוקף רפורמה מקיפה בכל הנוגע למיסוי נדל"ן.
