Что такое ипотека?
Жилищный кредит, предназначенный для покупки или аренды жилой квартиры, ее строительства или расширения.
Кредит на покупку инвестиционной квартиры, на покупку земельного участка или его аренду под строительство квартиры, дома, гостиницы, офиса — и по сути кредит, выдаваемый под залог недвижимости.
Кто может запросить кредит, обеспеченный ипотечной регистрацией, который будет использоваться в качестве залога для банка/страховой компании?
Любой гражданин Израиля в возрасте от 18 до 75 лет в течение периода кредита.
В некоторых случаях можно получить (обратную) ипотеку до 99 лет.
Этапы получения кредита под залог регистрации ипотеки
- Изучение профиля сделки и цели кредита, стоимости имущества, источников финансирования
- Каков профиль заемщика / заемщиков — возраст, семейное положение, образование, стаж и зарплата, действующие кредиты
- Предоставление принципиального одобрения банку для одобрения ипотеки в отношении заемщиков и имущества
- После получения одобрения в принципе:
- Построение микса для заемщика — период, средние процентные ставки, разделение по трекам
- Отправить на исследование рынка между банками и/или страховой компанией
- Подача документов в банк, выигравший тендер
- Подписание кредитного договора, оплата печати и расходов/сборов
- Перечисление ипотечных средств — банк не передает недвижимость покупателю/заемщику, а перечисляет средства непосредственно застройщику или продавцу недвижимости в соответствии с условиями договора купли-продажи.
Какова продолжительность кредита?
до 30 лет включительно при условии, что возраст заемщика не превышает 75 лет на протяжении всего срока кредита.
Сколько денег (кредит) вы можете получить?
- При покупке первой и единственной квартиры — до 75% от стоимости приобретаемой недвижимости
- При покупке квартиры, улучшении жилья (покупка новой/дополнительной квартиры и продажа существующей квартиры) — до 70% от стоимости приобретаемой недвижимости
- При покупке квартиры для инвестиций (вторая квартира и выше) — до 50% от стоимости приобретаемой недвижимости
- Цена квартиры для арендатора — до 90% от стоимости договора или до 75% от общей суммы 1 800 000 шекелей (в зависимости от того, что меньше).
- Кредит на любые цели — до 50% от стоимости предмета залога (заложенного имущества).
Требуется платежеспособность
До 40% от общего располагаемого дохода (чистый перевод в банк) за вычетом существующих кредитов на 18 месяцев и более. Также будет уменьшена выплата алиментов, если она превышает 18 месяцев.
Страхование жизни и имущества
Каждый кредит, обеспеченный ипотекой, должен иметь страхование жизни и страхование зданий.
В случае, если, не дай бог, один или все заемщики скончаются, страховка погасит остаток ипотечного кредита.
Страхование здания (не страхование содержания) — будет равно стоимости строительства недвижимости (то есть стоимости строительства квартиры только в случае стихийного бедствия, без стоимости земли).
Индикация кредита
У каждого человека в Израиле есть кредитный отчет.По мере увеличения счета, в зависимости от их финансового поведения, сумма кредита, который они будут иметь право получить, будет увеличиваться, а процентная ставка уменьшаться.
Индекс потребительских цен
Индекс, публикуемый раз в месяц Центральным статистическим бюро и показывающий рост / снижение стоимости жизни в Израиле, к этому индексу привязаны ипотечные кредиты в треке «связанный индекс».
Индекс затрат на строительство
Индекс публикуется раз в месяц Центральным бюро статистики и показывает увеличение/уменьшение стоимости строительных материалов и стоимости персонала в строительной отрасли. К этому показателю прилагается остаток задолженности перед подрядчиком, которая еще не погашена.
Виды процентных ставок по ипотеке
- Фиксированная процентная ставка – фиксированная процентная ставка, которая не меняется в течение всего срока кредита.
- Основная процентная ставка (P) — базовая годовая процентная ставка, устанавливаемая Банком Израиля восемь раз в год, плюс маржа в размере 1,5%.
- Переменная процентная ставка — процентная ставка, которая изменяется только один раз за период, определенная заранее в день предоставления кредита.
- Номинальная процентная ставка — процентная ставка, устанавливаемая банком без учета индекса или других переменных.
- Реальные проценты — проценты, добавленные к номинальным процентам — в соответствии с требованиями банка
- Сложные проценты — проценты, добавляемые к процентам от основной суммы кредита, которые еще не были погашены в течение всего периода.
- Эффективная / скорректированная процентная ставка — выплачиваемая реальная процентная ставка, которая включает в себя номинальную процентную ставку + реальную процентную ставку + эффект сложных процентных ставок.
ипотечные маршруты
- Основной маршрут — маршрут с фиксированной процентной ставкой прайм или прайм плюс или прайм минус. Варьируется в зависимости от процентной ставки Банка Израиля.
- Привязанная фиксированная процентная ставка (KZ) — процентный процент, который будет определен между банком и заемщиком, при привязке остатка кредита и процентов по нему к индексу потребительских цен
- Неиндексированная фиксированная ставка (KLZ) — процентный процент, который будет определен между банком и заемщиком, когда остаток кредита и проценты по нему не индексируются к индексу потребительских цен.
- Связанная переменная процентная ставка — процентная ставка, которая будет определяться между банком и заемщиком, которая будет меняться раз в два с половиной/пять/десять лет, при этом остаток кредита и проценты по нему привязаны к потребительской цене индекс.
- Трек с переменной процентной ставкой, которая не индексируется — процентная ставка, которая будет определена между банком и заемщиком, будет меняться раз в два с половиной/пять/десять лет, когда сальдо кредита и проценты по он не индексируется к индексу потребительских цен.
- Ипотека с привязкой к иностранной валюте (иностранной валюте) — кредит привязан (в основном) к доллару или евро, а процентная ставка привязана к валюте кредита.
тарелка Спитцер
График расчетов, который показывает один раз в месяц сумму погашения основного долга и погашения суммы процентов без увеличения/уменьшения индекса и часто используется в ипотечных кредитах и кредитах.
Принцип заключается в фиксированном ежемесячном погашении, состоящем из погашения высоких процентов и погашения низкой суммы основного долга в начале срока кредита, а по истечении половины срока — выплаты высокой суммы основного долга и низких процентов.
Дополнительные расходы по ипотеке
- Открытие портфеля — максимум 360 шекелей.
- Регистрация в ипотечном реестре и просмотр — 222 шек.
- Регистрация ипотечного кредита, предупреждение и запретная тратта — 231 шек.
- Нотариальная доверенность — до 300 шек.
- Банковские оценки (требуются только для квартир со вторых рук, для квартир с первых рук стоимость имущества будет определяться в соответствии с покупной ценой в соглашении с застройщиком) — 3500 шекелей, в зависимости от стоимости имущества
Перечисление ипотечных средств
- При покупке б/у — напрямую на счет продавца
- При покупке новой квартиры — напрямую на счет исполнителя (закрытый счет против платежного чека)
- При самостоятельном строительстве — за счет заемщика в зависимости от хода строительства
- Оплата долгов — непосредственно в банк, в котором существует долг — для покрытия долга
- Помощь родственнику — в покупке квартиры напрямую за счет продавца
- Кредит на любые цели — за счет заемщика
Дополнительные и важные моменты
- Рекомендуется проконсультироваться с ипотечным консультантом, чтобы составить наилучшее сочетание для клиента и получить конкурентоспособные процентные ставки.
- Как правило, заемщик должен получить принципиальное одобрение банка до подписания договора купли-продажи.
- Обязательно взять как минимум одну треть кредита с фиксированной процентной ставкой, и вы можете взять до двух третей кредита включительно с основной процентной ставкой.
- Существующее имущество не может быть заложено в банках для кредита на покупку другого имущества. Это можно сделать в небанковских кредитных организациях или страховых/институциональных компаниях.
