התחדשות עירונית בתחום המגורים מתייחסת לארבעה סוגי פרויקטים של תמ"א (תוכנית מתאר ארצית) או פינוי בינוי:
1. תמ"א 38/1 – חיזוק ועיבוי. במסגרת זו היזם מחזק ומעבה את הבניין הקיים (ללא הריסה) ומשפר את הנראות ואת גודל ומבנה הדירות הקיימות ובנוסף בונה דירות נוספות (דירות גן או דירות על גג הבניין) למכירה בשוק החופשי כתמורה עבורו במקום התשלום של הדיירים.
ברוב המקרים, בפרויקט מסוג זה הדיירים נשארים לגור בדירות שלהם במהלך תקופת הפרויקט.
2. תמ"א 38/2 – למעשה מדובר על סוג פרויקט הדומה לפינוי בינוי (הריסה ובנייה) אך הוא שונה בכך שהוא מתבצע במסלול תמ"א, השונה במהותו מבחינת מסלול המיסוי והזכויות המגיעות ליזם.
3. פינוי בינוי – הריסה של הבניין הקיים ובנייה של בניין חדש תחתיו.
הדיירים מקבלים בתמורה דירות חדשות בגודל ומפרט משופר מהדירות הקודמות והיזם מקבל דירות נוספות בבניין החדש (בדרך כלל דירות גן או דירות בקומות גבוהות) למכירה בשוק החופשי כתמורה במקום התשלום של הדיירים.
בפרויקט מסוג זה הדיירים מפנים את דירותיהם ומקבלים מהיזם הן עלויות פינוי והובלה וכן תשלום שכירות בהתאם להחלטת שמאי, לאורך כל תקופת הבנייה ועד קבלת המפתח בדירות החדשות.
כמו כן, במקרה זה, על היזם להעמיד עבור הדיירים ערבות חוק מכר בשווי הדירות החדשות הצפויות להתקבל.
כלומר, ביום הפינוי, הדיירים שמפונים מדירותיהם לטובת הפרויקט, מקבלים ערבות בנקאית בשווי הדירה החדשה.
4. בינוי פינוי – מדובר במקרה ייחודי של פינוי בינוי במסגרתו היזם בונה בניין חדש הסמוך לבניין אשר עתיד להיהרס, לפני ההריסה של הבניין, והדיירים בבניין שעתיד לעבור פינוי בינוי מקבלים בתמורה דירה חדשה בבניין החדש (ולא בבניין שלהם), טרם הריסת הריסת הבניין.
היתרון במקרה זה עבור היזם הוא ברור – הוא פטור במקרה זה מתשלום שכר דירה לדיירים המפונים לאורך כל תקופת הבנייה וכן אינו צריך להעמיד ערבות חוק מכר לדיירים בגין הפרויקט.
יש לשים לב שפרויקט במסלול התחדשות עירונית הינו מסלול בעל יתרונות רבים עבור הדיירים אך לצד זאת הינו פרויקט מורכב מבחינה משפטית ומול רשויות התכנון ולכן לוקח זמן רב וכן מידת הוודאות שלו (הוצאת הפרויקט לדרך, קבלת אישורים בהתאם לתכנון המקורי, עמידה ביעדי זמני הפרויקט ועוד) – היא מוגבלת.
שלבי פרויקט התחדשות עירונית משתנים מפרויקט לפרויקט אך במרבית הפרויקטים המסלול הוא כלהלן:
1. חתימות הדיירים – פנייה של יזם/גוף מסוים לדיירי בניין לטובת קידום הפרויקט. בעניין זה יש לשים לב מי הגוף הפונה.
תמיד תהיה עדיפות ליזם מוכר בעל ניסיון וחוסן פיננסי על פני יזם שאינו כזה.
כמו כן, על הדיירים להעדיף בחירה של יזם על פני גוף שמרכז אותם לחתימות בלבד ואז מוכר את ההסכם או הזכויות ליזם. אנו ממליצים לדיירים לפנות כבר בשלב זה לעו"ד ושמאי כדי להבין את הזכויות שלהם ולמקסם את התמורה המגיעה להם.
2. רוב חוקי לטובת קידום הפרויקט – יש לוודא את הרוב הדרוש לפרויקט (נע בין 67%-80% מהדיירים בהתאם לפרויקט והחקיקה הקיימת).
כמו כן, יש לוודא אם ישנם דיירים או גופים בבניין אשר הסכמתם צפויה להיות בעייתית או מכרעת כגון: דייר המחזיק מספר דירות בבניין, גופים כגון עמידר או עמיגור, דיירים אשר מונה להם אפוטרופוס, דייר אשר פלש לשטח ציבורי באופן לא חוקי וצפוי להתנגד (לאור העובדה שדירת התמורה שהוא יקבל תהיה ביחס לשטח הדירה הרשומה על שמו בטאבו ולא לפי גודל הדירה בפועל) ועוד.
3. רישום ה"א ע"י היזם הנבחר – היזם יבקש לרשום הערת אזהרה (ה"א) על דירות הדיירים באופן כזה שיבטיח את זכותו על הפרויקט.
זהו הליך מקובל וסטנדרטי אך לא הכרחי ולא מתקיים בכל הפרויקטים.
כאמור יש להתייעץ עם עו"ד בשלב זה כדי לוודא שהערת האזהרה ניתנת למחיקה ע"י הדיירים או מי מטעמם במקרה שהיזם לא מקדם את הפרויקט באופן משביע רצון מבחינת תכנון, לוחות זמנים או החתמת רוב דרוש.
משך זמן מקובל של שלבים 1-3 לעיל: 6-24 חודשים
4. קידום תב"ע – היזם יפנה לעירייה לטובת הוצאת תיק מידע והתכניות (תב"ע – תכנית בנין עיר) המתארות את הזכויות המגיעות לו בפרויקט.
במקרים מסוימים היזם יבקש להגדיל את הזכויות המגיעות לו במסגרת התב"ע, מה שידרוש לעיתים פניה לועדה מחוזית ויאריך את משך זמן הפרויקט.
כמו כן, חלק מפרויקטי פינוי בינוי, בעיקר בפריפריה, מותנים בכך שהיזם יקבל "קרקע משלימה" מהעיריה או מרשות אחרת, על מנת שהפרויקט יהיו רווחי וכלכלי עבורו.
גם עניין זה יאריך ברוב המקרים את התמשכות ההליכים.
משך זמן מקובל לשלב 4 (כתלות במסלול בו היזם בחר):
קבלת נתוני תב"ע וניתוח הפרויקט ללא הגדלת זכויות: 6-12 חודשים
הגדלת זכויות במסגרת תב"ע מחוזית: תלוי עיר ומחוז אך נע בין 18-48 חודשים
קרקע משלימה: תלוי בעיריה וכמה היא מעוניינת לקדם את הפרויקט אך נע בין 12-48 חודשים
5. תכנית מפורטת לקראת היתר – היזם יפעל לטובת הכנת תכנית מפורטות לטובת קבלת היתר – שלב זה דורש מהיזם הוצאות כספים והשקעות רבות בסיכון גבוה מכיוון שגם בשלב זה אין כל ודאות שהפרויקט יאושר בהתאם לצפי ולתכניות שלו, אם בכלל.
שלב זה כולל מספר רב של ישיבות והתנהלות של היזם מול הועדה המקומית.
ייתכן כי כבר בשלבים מוקדמים של הפרויקט העיריה תדחה את הפרויקט משיקולים שונים (פוליטיים / אישיים / עירוניים / כלכליים) או לכל הפחות לא תקדם אותו בקצב הראוי (דחיית ישיבות וכו') – לעניין זה יש חשיבות גבוהה לגבי הנכונות של העירייה לקדם פרויקטי התחדשות עירונית בשטחה.
משך זמן מקובל לשלב 5: תלוי עיר ויזם אך נע בין 12-24 חודשים
6. פרסום להתנגדויות – טרם הביצוע היזם יהיה מחוייב לפרסם את התכנית להתנגדויות.
הפרסום יהיה בתקשורת הכתובה וכן במרחב הציבורי הסמוך לבניין (גדרות / עמודי חשמל וכו').
מתנגד יכול להיות כל מי שהפרויקט האמור יכול לפגוע בו, בדגש על דיירים שכנים לפרויקט. ככל ואין התנגדויות – הפרויקט ימשיך להתקדם במסלולו.
במידה ויש התנגדויות אז הפרויקט יתעכב לטובת דיון בהתנגדויות ובמקרים מסוימים, ככל וההתנגדויות הינן מהותיות ובעלות משקל – יכול להיות שהפרויקט אף יבוטל.
7. היתר בתנאים – היזם יגיש את התכניות הסופיות של הפרויקט והועדה המקומית תקיים ישיבה בעניין הפרויקט לטובת אישורו בתנאים – היתר בתנאים.
בשלב זה העיריה למעשה מאשרת ליזם לקדם את הפרויקט אך לפני ביצוע בפועל (היתר עבודה) הוא יידרש לבצע תיקונים/השלמות/תכנונים בתכנית המוצעת.
ייתכן ששלב זה יבוצע במקביל לפרסום ההתנגדויות.
8. היתר עבודה – לאחר סיום ההשלמות והתיקונים היזם יקבל היתר לביצוע ויוכל "לעלות על הקרקע" ולהתחיל בביצוע הפרויקט.
משך זמן מקובל של שלבים 6-8 לעיל: 3-12 חודשים
9. בניית הפרויקט וביצוע עבודות – משך הבניה של הפרויקט נע בין שנה וחצי לשנתיים וחצי ותלוי ביכולותיו המקצועיות של היזם, החוסן הפיננסי שלו, הניסיון שלו ועוד.
כמו כן, ישנם עיכובים בפרויקט שאינם תלויים ביזם כגון זמני מלחמה וכדומה.
משך זמן מקובל לשלב 9: 18-30 חודשים
10. מזל טוב – לאחר סיום הפרויקט הדיירים מקבלים מפתח לדירות החדשות.
לסיכום:
משך זמן מינימלי כולל לפרויקט מהשלב הראשון ועד קבלת מפתח: 4 שנים
משך זמן מקסימלי כולל לפרויקט מהשלב הראשון ועד קבלת מפתח: 9-12 שנים
כמו כן, שימו לב שבכל שלב הפרויקט יכול להיתקע או להיעצר מסיבות שונות.
יובהר כי האמור לעיל מהווה מידע כללי וחלקי בלבד ואינו מהווה המלצה ו/או ייעוץ וכי בכל מקרה אנו ממליצים להתייעץ עם אנשי מקצוע לאור העובדה כי ישנם פטורים ו/או חריגים לסוגי אוכלוסיות שונות וכן הטבות מס משמעותיות בפרויקטים מסוג זה.
