השפעת השינוי בריבית על שווי נכסי הנדל״ן

בחודשים האחרונים הריבית עלתה בחדות, הן בישראל והן בשאר מדינות העולם, עלייה זו משפיעה ישירות על עליית ריבית המשכנתא, החזר המשכנתא החודשי ואלטרנטיבות ההשקעה הקיימות בשוק ביחס לנדל"ן.
רק במהלך השנה האחרונה נגיד בנק ישראל העלה את הריבית 8 פעמים לרמה של 4.25% (נכון למועד כתיבת הכתבה) , מגמה זו מתרחשת במרבית העולם.

^{נגיד בנק ישראל, אמיר ירון}

בנוסף, עליית הריבית משפיעה ישירות גם על שווי נכסי הנדל"ן בשוק כך שעליית ריבית מורידה את שווי הנכסים המוערך ואילו ירידת ריבית מעלה את שווי הנכסים המוערך.
השינוי בשווי נכסי הנדל"ן אינו קשור לביקוש וההיצע בשוק הנדל"ן אלא למושג אחר הנקרא – היוון.

הערכת שווי נכסי נדל"ן: הערכת שווי נכסי נדל"ן נעשית בשלוש מתודות עיקריות – (1) גישת ההשוואה, (2) גישת העלות (3) גישת היוון ההכנסות, שהינה הגישה המקובלת ביותר לחישוב והערכה של שווי נכסי נדל"ן, ועליה נרחיב במאמר זה.

מהי גישת היוון ההכנסות?
גישה זו הינה גישת חישוב כלכלי לנכסי נדל"ן, המבוססת על היוון הכנסות שכר הדירה מהנכס לתקופת מסוימת, בדומה לתזרים צפוי של הכנסות מעסק. בתיאור פשוט יותר – בשיטת חישוב זו, אנו מניחים 2 הנחות מרכזיות:

1. תזרים ההכנסות משכ"ד יהיה יציב לכל אורכו
2. אנו נחזיק בנכס לתקופה מסוימת (בחישוב במאמר זה אנו מניחים החזקה לעד/לנצח)

לאחר שהנחנו את 2 ההנחות הנ"ל אנו מבצעים חישוב של הנכס על ידי כך שאנחנו מחשבים (בהתאם למתודת חישוב ידועה שתפורט בהמשך) כמה יהיו שוות ההכנסות שלנו בעתיד, אם נקבל אותן היום (או במילים אחרות: כמה שווה הנכס).
בפשטות: כמה שווה שכר הדירה שאקבל בעוד חודש, בעוד חודשיים, בעוד שנה, בעוד 10 שנים וכן הלאה – אם אקבל אותו היום במרוכז במקום בעתיד.
בצורה זו אנו מניחים בצורת חישוב פשוטה כמה שווה הנכס היום בצורה הבאה:
הכנסות נטו משכירות (בחישוב שנתי) חלקי שיעור ההיוון = שווי הנכס

לדוגמא:
דירה בבעלותי מכניסה שכ"ד חודשי של 3,800 ₪ במסגרת ההסכם עם השוכר, התשלום של ועד הבית בסך של 300 ₪ משולם על ידי כלומר, ההכנסות נטו משכירות הן 3,500 ₪ לחודש – ובחישוב שנתי 42,000 ₪ בשנה נניח שיעור היוון של 3% (שהם 0.03) ונחשב את שווי הנכס כך: 42,000/0.03 = 1,400,000 ₪

אז איך שינוי שיעור הריבית במשק משפיע על שווי הנכס בשיטת חישוב זו?
בשביל זה אנחנו צריכים להבין איך מחושב שיעור ההיוון. שיעור ההיוון מחושב בדרך הבאה:
שיעור היוון = ריבית המשק + הפרש נסיבתי

ההפרש הנסיבתי נגזר ממיקום הנכס, מי השוכר שלי, איכות הנכס וכו' ומתייחס למעשה לנתונים סובייקטיביים ביחס לנכס עצמו. עם זאת, ריבית המשק הינה נתון אובייקטיבי חיצוני המהווה מרכיב משמעותי משיעור ההיוון. בהתאם לשיטת החישוב אנו מבינים בקלות כי בעת עליית ריבית המשק, שיעור ההיוון של הנכסים יעלה, ולהיפך – בעת ירידת ריבית המשק, שיעור ההיוון יירד.

מכיוון ובחישוב שווי הנכס לפי גישת היוון ההכנסות, שיעור ההיוון נמצא ב"מכנה" אזי:
עלייה של שיעור ההיוון תוריד את שווי הנכס, ולהיפך – ירידת שיעור ההיוון תעלה את שווי הנכס.

נמחיש זאת בהתאם לדוגמא שהצגנו לעיל:
הכנסות שנתיות נטו – 42,000 ₪
שיעור היוון – 3%
(נניח הפרש נסיבתי שלא משתנה בין התקופות)
שווי נכס כפי שחישבנו – 1,400,000 ₪.

מקרה א':
עלייה של 1% בריבית המשק מובילה לעלייה בשיעור ההיוון ל-4% ולחישוב שווי הנכס באופן הבא: 42,000/0.04 = 1,050,000 ₪ (במקום שווי של 1,400,000 ₪ לפי שיעור היוון של 3%)

מקרה ב':
ירידה של 1% בריבית המשק מובילה לירידה השיעור ההיוון ל2% ולחישוב שווי הנכס באופן הבא: 42,000/0.02 = 2,100,000 ₪ (במקום שווי של 1,400,000 ₪ לפי שיעור היוון של 3%)

ראינו לעיל כי בהתאם לגישת היוון ההכנסות, כל עלייה או ירידה בריבית המשק משפיעה באופן ברור וישיר על שווי הנכסים וזאת מבלי להתייחס כלל לענייני ביקוש והיצע בשוק הנדל"ן.