Инвестиции в недвижимость за границей стали популярными в последние годы среди израильтян, это связано с целым рядом причин, таких как: высокие цены на недвижимость в Израиле, которые устанавливают высокий начальный порог, высокие налоги на инвестиции в недвижимость, такие как налог на покупку, начиная со второй квартиры , низкие и непривлекательные доходы (в среднем 2,5%-4,5%) и многое другое.
Инвестирование в зарубежную недвижимость дает решение упомянутых проблем, легко найти европейские страны, где можно приобрести недвижимость от 80 тысяч евро, налоги в большинстве стран ниже, и можно найти довольно привлекательные направления, где доходность составляет 7%. и даже больше.
В качестве примера можно привести Грецию, ставшую столицей израильских инвесторов, США, Грузию, Испанию, Германию, Украину (что, к сожалению, не приносит удовлетворения и не только инвесторам…) и многие другие страны.
Важно отметить, что существуют различия в характере инвестиций в разных странах как в уровне цен и доходности, так и, конечно, в регулировании между странами в аспектах налогообложения, права на финансирование и законов в области иностранных инвестиций.
Одна вещь, общая для инвестирования во все страны мира, заключается в том, что это инвестиции с использованием иностранной валюты.
Этот небольшой параметр может превратить плохую сделку в оглушительный успех, а большую — в оглушительный провал.
Каждый израильский инвестор в недвижимость за границей должен глубже вникать и понимать значение инвестирования с использованием иностранной валюты из-за ее огромного влияния на шансы на успех в инвестициях, гораздо большего, чем любой другой параметр.
В последние годы шекель значительно укрепился по отношению к большинству валют мира, на самом деле шекель является одной из самых сильных валют в мире в последние годы, эта, казалось бы, фантастическая ситуация является смертельным ударом для инвестиций в иностранной валюте.
С другой стороны, если шекель в будущем будет играть против иностранных валют, то вложения в активы за границей станут отличной защитой от падения стоимости шекеля и это принесет дополнительный доход помимо дохода от доходного актива. в местной валюте, в которой мы инвестировали.
Проиллюстрируем это на соответствующем числовом примере:
Допустим, 1 января 2019 года мы инвестировали в хорошую квартиру в Афинах, Греция, стоимостью 100 тысяч евро.
Курс евро на эту дату составляет 4,28 шекеля за один евро, значит, в пересчете на шекели стоимость квартиры составляет 428 тысяч шекелей.
В период с 1 января 2019 года по 1 января 2022 года стоимость квартиры увеличилась, согласно данным Центрального банка Греции, примерно на 17,7%, а это означает, что стоимость недвижимости на начало 2022 года составляет: 117 700 евро.
Между датами 1.1.2019 и 1.1.2022 стоимость валюты евро по отношению к шекелю снизилась до 3,53 шекеля за один евро, поэтому стоимость квартиры на начало 2022 года в шекелях составляет: 415 тысяч шекелей.
То есть, несмотря на большой рост цен на квартиры в Греции за 3 года, для нас как израильских инвесторов стоимость квартиры фактически снизилась в реальном выражении примерно на 3,1%.
Важно отметить, что расчет производился без учета дополнительных расходов, без учета дохода от аренды и без учета инфляции, которая еще больше подорвала стоимость денег.
Как автор статьи, я не намерен высказывать позицию, что вложения в недвижимость за рубежом невыгодны или нецелесообразны, абсолютно нет.
Мое намерение состоит в том, чтобы открыть глаза инвесторам на тот факт, что информация, представленная в статье, должна быть принята во внимание при обсуждении возможности инвестирования в недвижимость в иностранной валюте.
Обратите внимание на несколько графиков, которые иллюстрируют сказанное в статье:
График евро/шекель с 1998 года по сегодняшний день (investing.com)
График цен на квартиры в Греции за последние 3 года (Bank of Greece)
График цен на квартиры в Греции за последние 10 лет (Bank of Greece)
