В этой статье многие из читателей могут быть удивлены, обнаружив, что реальная доходность от сделки с недвижимостью намного выше того, что принято и общепринято рассчитывать, я даже, возможно, разрушу для вас миф, с радостью эта статья удивит вас навсегда, и в значительной степени.
Сегодня, когда инвестор покупает недвижимость, например, и обычно квартиру для инвестиций, большинство расчетов производится следующим образом: (месячная арендная плата * 12) / цена объекта = ожидаемая доходность объекта.
например:
Расчет для инвестиционной квартиры, цена которой составляет 900 тысяч шекелей и которая приносит 3500 шекелей арендной платы в месяц, выглядит следующим образом:
0,0466 = 900 000/(3 500 * 12), что означает годовой доход в размере 4,6%.
Важно отметить, что есть те, кто практикует удвоение к 11-му, а не к 12-му, чтобы нейтрализовать эти расходы или например месяц, когда квартира будет пустовать, в таком случае, конечно, доходность будет ниже.
Так что годовой доход в 4,6% звучит неплохо, не так ли?
Я продолжу использовать этот пример в остальной части статьи, чтобы вместе обнаружить, что реальная доходность в большинстве случаев намного выше!
Как вы знаете, подавляющее большинство инвесторов занимают деньги в банках или других организациях, чтобы увеличить инвестиции или просто — взять ипотечный кредит.
Точная цифра процента получателей ипотеки среди инвесторов не публикуется Банком Израиля, но, по оценкам, она составляет более 70% инвесторов, вероятно, что некоторые из оставшихся 30% используют финансирование из других источников.
Определенная часть инвесторов даже увеличивает свою деятельность и берет кредит для финансирования части собственного капитала и достигает кредитного плеча, близкого к 100% от общей суммы инвестиций.
Теперь давайте поиграем с цифрами и выясним, какова реальная отдача от инвестиционной сделки в доходную недвижимость:
Стоимость приобретаемой квартиры: 900 000 шек.
Процент финансирования: 75% (при средней процентной ставке 3,5%)
Общее финансирование: 675 000 шекелей
Инвестированный капитал: 225 000 шекелей
Ежемесячный доход от аренды: 3500 шекелей.
Через 5 лет вы решили продать недвижимость, посмотрим, что получилось:
Общий доход от аренды: 210 000 шекелей (без учета увеличения арендной платы)
Сопутствующие расходы в течение периода (брокерские услуги, адвокат, ремонт, реконструкция и т. д.): 60 000 шекелей — правда в том, что это просто случайное число, которое я беру для примера, оно, очевидно, может быть намного выше и намного ниже.
Общие расходы на финансирование ипотечного кредита: 112 000 шекелей.
Стоимость квартиры после увеличения стоимости: 1 150 000 шекелей
Расчет производился исходя из годового прироста стоимости в 5%, конечно и здесь он может быть намного выше, а возможно даже ниже, хотя в нашей стране такого практически не бывает.
Резюме за 5 лет инвестиций: общая прибыль 288 000 шекелей.
Напоминаем, что собственный капитал был вложен в размере 225 000 шекелей, поэтому общая прибыль от инвестиции в сделку составляет: 128%!!!
В этом примере в начале статьи посчитали доходность традиционным методом и получили 4,6% в год — то есть за 5 лет это доходность 25,2%
Так — 128% или 25,2%? Та же сделка, другой взгляд, совершенно другой смысл в принятии решений.
Возможно, что отныне ваша точка зрения будет другой.
