Только за последний год управляющий Банка Израиля повышал процентную ставку 8 раз до уровня 4,25% (на момент написания этой статьи), эта тенденция наблюдается в большинстве стран мира.
Управляющий Банка Израиля Амир Ярон
Кроме того, увеличение процентной ставки также напрямую влияет на стоимость активов недвижимости на рынке, так что увеличение процентной ставки снижает оценочную стоимость активов, а снижение процентной ставки увеличивает оценочную стоимость активов.
Изменение стоимости объектов недвижимости связано не со спросом и предложением на рынке недвижимости, а с другим понятием, называемым капитализацией.
Оценка недвижимого имущества: Оценка недвижимого имущества производится с использованием трех основных методов — (1) сравнительного подхода, (2) затратного подхода (3) подхода капитализации дохода, который является наиболее распространенным подходом для расчета и оценки стоимости недвижимого имущества, и на котором мы подробнее остановимся в этой статье.
Что такое метод капитализации доходов?
Этот подход представляет собой подход к экономическому расчету активов недвижимости, основанный на капитализации арендного дохода от собственности за определенный период, аналогичный ожидаемому потоку доходов от бизнеса.В более простом описании — в этом методе расчета мы принять 2 основных предположения:
- Поток доходов от аренды будет стабильным на всем протяжении
- Мы будем владеть недвижимостью в течение определенного периода (в расчетах в этой статье мы предполагаем владение навсегда/навсегда)
Сделав 2 вышеупомянутых предположения, мы рассчитываем имущество, рассчитав (согласно известному методу расчета, который будет подробно описан ниже), сколько будет стоить наш доход в будущем, если мы получим его сегодня (или, другими словами: сколько стоит недвижимость).
Проще говоря: сколько стоит рента, которую я получу через месяц, через два месяца, через год, через 10 лет и т. д., если я получу ее сегодня единовременно, а не в будущем.
Таким образом, мы предполагаем в простой форме расчета, сколько недвижимость стоит сегодня следующим образом:
Чистый доход от аренды (в годовом исчислении), деленный на ставку дисконтирования = стоимость недвижимости
Например:
Квартира, которой я владею, приносит ежемесячный доход в размере 3 800 шекелей в рамках договора с арендатором, оплата жилищного комитета в размере 300 шекелей оплачивается мной, то есть чистый доход от аренды составляет 3 500 шекелей в месяц. И в годовом исчислении 42 000 шекелей в год, предполагая ставку дисконтирования 3% (что составляет 0,03), и рассчитать стоимость имущества следующим образом: 42 000 / 0,03 = 1 400 000 шекелей
Так как же изменение процентной ставки в экономике влияет на стоимость имущества при использовании этого метода расчета?
Для этого нам нужно понять, как рассчитывается ставка дисконтирования. Ставка дисконта рассчитывается следующим образом:
Ставка дисконтирования = процентная ставка + косвенная разница
Косвенная разница вытекает из местонахождения имущества, того, кто является моим арендатором, качества имущества и т. д., и на самом деле относится к субъективным данным в отношении самого имущества. Однако экономическая процентная ставка является внешним объективным показателем, который является важным компонентом учетной ставки. По методу расчета мы легко понимаем, что при увеличении экономической процентной ставки будет увеличиваться учетная ставка активов, и наоборот — при снижении экономической процентной ставки учетная ставка будет уменьшаться.
Поскольку при расчете стоимости имущества по подходу капитализации доходов ставка капитализации стоит в «знаменателе», то:
Увеличение ставки дисконтирования снизит стоимость имущества, и наоборот — уменьшение ставки дисконтирования увеличит стоимость имущества.
Мы проиллюстрируем это на примере, который мы представили выше:
Чистый годовой доход — 42 000 шекелей.
ставка дисконта — 3%
(Допустим косвенную разницу, которая не меняется между периодами)
Стоимость недвижимости, как мы подсчитали — 1 400 000 шекелей.
Случай А:
Увеличение экономической процентной ставки на 1% приводит к увеличению учетной ставки до 4% и к расчету стоимости имущества следующим образом: ставка дисконтирования 3%)
Случай Б:
Уменьшение экономической процентной ставки на 1% приводит к уменьшению учетной ставки до 2% и к расчету стоимости имущества следующим образом: ставка дисконтирования 3%)
Выше мы видели, что в соответствии с подходом капитализации доходов любое увеличение или уменьшение экономической процентной ставки явно и непосредственно влияет на стоимость активов, и это совершенно не касается вопросов спроса и предложения на рынке недвижимости.
