Обновление города в жилом районе относится к четырем типам ТАМА (национального эскизного плана) или проектам по расчистке строительства:
- ТАМА 38/1 — усиление и укрепление В рамках этой схемы застройщик укрепляет и утолщает существующее здание (без сноса), улучшает вид, размер и структуру существующих квартир и дополнительно строит дополнительные квартиры (квартиры с садом (дирот ган) или квартиры на крыше дома) для продажи на свободном рынке в качестве вознаграждения за строительство вместо получения выплат от жильцов.
В большинстве случаев в этом типе проекта жители остаются в своих квартирах на период реализации проекта. - ТАМА 38/2 — По сути, это тип проекта, аналогичный реновации зданий (снос и строительство), но отличается тем, что осуществляется по схеме ТАМА, который существенно отличается по правилам налогообложения. и права, причитающиеся разработчику.
- Расчистка здания — снос существующего здания и строительство на его месте нового здания. Взамен арендаторы получают новые квартиры увеличенной площади и лучшего качества в отличии от старых квартир, а застройщик получает дополнительные квартиры в новостройке (обычно квартиры с садом или квартиры на высоких этажах) для продажи на свободном рынке в качестве компенсации затраченных средств. В этом типе проекта жильцы освобождают свои квартиры и получают от застройщика как расходы на переезд , так и арендную плату в соответствии с решением оценщика на протяжении всего периода строительства до получения ключей от новых квартир. Также в этом случае застройщик должен предоставить жильцам гарантию закона о купле-продаже в размере ожидаемой к получению стоимости новых квартир. То есть в день выселения жильцы, выселяемые из своих квартир в пользу проекта, получают банковскую гарантию на стоимость новой квартиры.
- Выселение из-за строительства — это уникальный случай выселения из-за строительства, при котором застройщик строит новое здание, примыкающее к зданию, которое будет снесено, до сноса здания, а арендаторы здания, которое будет подвергаться выселению из-за строительства, получают взамен новую квартиру в новостройке (а не в своем доме), еще до сноса старого дома. Преимущество в этом случае для застройщика очевидно – в этом случае он освобождается от уплаты арендной платы выселяемым жильцам на протяжении всего периода строительства, и ему не нужно предоставлять жильцам гарантию закона о продаже проекта.
Следует отметить, что проект обновления города – это путь, который имеет много преимуществ для арендаторов, но в то же время это сложный проект с юридической точки зрения и с планирующими органами, поэтому он занимает много времени, т.к. степень определенности (сдвинуть проект с мертвой точки, получить согласования в соответствии с первоначальным планом, достичь временных целей проекта и т. д.) — ограничена.
Этапы проекта обновления города варьируются от проекта к проекту, но в большинстве проектов маршрут выглядит следующим образом:
- Подписи жильцов — обращение определенного застройщика/органа к жильцам здания с целью продвижения проекта. В этом вопросе необходимо обратить внимание на то, кто является органом обращения.
Признанный предприниматель с опытом и финансовой устойчивостью всегда будет предпочтительнее предпринимателя, который таковым не является.
Кроме того, арендаторы должны предпочесть выбор предпринимателя органу, который собирает их только для подписи, а затем продает договор или права предпринимателю. Мы рекомендуем арендаторам связаться с юристом и оценщиком на этом этапе, чтобы понять свои права и максимизировать компенсацию, которую они заслуживают. - Легальное большинство в пользу продвижения проекта — должно быть подтверждено необходимое для проекта большинство (от 67% до 80% квартировладельцев в зависимости от проекта и действующего законодательства).
Кроме того, необходимо проверить, есть ли в здании квартировладельцы или организации, чье согласие может быть проблематичным или решающим, например: арендатор, которому принадлежит несколько квартир в здании, такие организации, как Amidar или Amigor, арендаторы, для которых назначен опекун, арендатор, который незаконно вторгся в общественное пространство и, как ожидается, будет возражать (в свете того факта, что компенсационная квартира, которую он получит, будет относиться к площади квартиры, зарегистрированной на его имя в табу и не по реальным размерам квартиры) и многое другое. - Оформление «А» выбранным застройщиком — застройщик потребует зарегистрировать предупредительную записку (А) на квартиры арендаторов таким образом, чтобы гарантировать его право на проект.
Это общепринятая и стандартная процедура, но она не обязательна и применяется не во всех проектах.Как уже упоминалось, на этом этапе следует проконсультироваться с юристом, чтобы убедиться, что предупреждающая записка может быть удалена арендаторами или кем-либо от их имени в случае, если застройщик не продвигает проект удовлетворительным образом с точки зрения планирования, графиков. или подписав необходимое большинство.Приемлемая продолжительность шагов 1-3 выше: 6-24 месяца - Продвижение плана застройки города — застройщик свяжется с муниципалитетом с целью выдачи информационного файла и планов (ТАБО -План застройки города) с описанием прав, которые он имеет в проекте.
В некоторых случаях застройщик будет просить увеличить права, на которые он имеет право в рамках ТАБО, что иногда потребует обращения в вышестоящую комиссию, что продлит срок реализации проекта. Кроме того, некоторые строительные проекты по сносу-строительству, в основном на периферии, зависят от получения застройщиком «дополнительной земли» от муниципалитета или другого органа власти, чтобы проект был для него прибыльным и экономичным.
Этот вопрос также продлит продолжительность судебного разбирательства в большинстве случаев.
Приемлемая продолжительность этапа 4 (в зависимости от выбранного предпринимателем маршрута): Получение данных ТАБО и анализ проекта без увеличения прав: 6-12 месяцев Увеличение прав в рамках районного ТАВО: зависит от города и района, но варьируется от 18 до 48 месяцев. Дополнительная территория: зависит от муниципалитета и от того, насколько он хочет продвигать проект, но варьируется от 12 до 48 месяцев. - Детальный план для получения разрешения — застройщик будет работать над подготовкой детального плана для получения разрешения — этот этап требует от застройщика больших денежных вложений и высокорисковых вложений, потому что уже на этом этапе нет уверенности в том, что проект будет одобрен в соответствии с его ожиданиями и планами, если вообще будет одобрен.
Этот этап включает в себя большое количество встреч и общение предпринимателя с местным комитетом. Не исключено, что уже на ранних стадиях проекта муниципалитет отклонит проект по различным соображениям (политическим/личным/городским/экономическим) или как минимум не будет продвигать его в должном темпе (перенос встреч и т.п.). ) — этот вопрос имеет большое значение в связи с готовностью муниципалитета продвигать проекты обновления города на своей территории.
Приемлемая продолжительность этапа 5: зависит от города и застройщика, но варьируется от 12 до 24 месяцев. - Публикация возражений — перед внедрением разработчик будет обязан опубликовать план возражений. Публикация будет в печатных СМИ, а также в публичном пространстве возле здания (заборы/столбы и т.п.).Противником может быть любой, кто может пострадать от указанного проекта, с акцентом на соседствующих с проектом арендаторов.
Пока нет возражений — проект будет двигаться своим чередом. Если есть возражения, то проект будет отложен для обсуждения возражений, а в некоторых случаях, пока возражения существенны и весомы, проект может быть даже отменен. - Разрешение с условиями — застройщик представит окончательные планы проекта, и местный комитет проведет собрание по проекту, чтобы утвердить его с условиями — разрешение с условиями. На этом этапе муниципалитет фактически уполномочивает застройщика продвигать проект, но перед фактической реализацией (разрешение на работу) он должен будет внести исправления/дополнения/проекты в предложенный план.
Возможно, что этот шаг будет осуществлен одновременно с публикацией возражений. - Разрешение на выполнение работ – после завершения отделки и ремонта застройщик получит разрешение на строительство и сможет «встать на землю» и приступить к реализации проекта.
Приемлемая продолжительность шагов 6-8 выше: 3-12 месяцев - Строительство объекта и выполнение работ — продолжительность строительства объекта колеблется от полутора до двух с половиной лет и зависит от профессиональных способностей предпринимателя, его финансовых возможностей, опыта и многого другого.Так же бывают задержки в проекте не зависящие от разработчика типа военного времени и тому подобного.
Приемлемая продолжительность для стадии 9: 18-30 месяцев - Мазел Тов — после завершения проекта жильцы получают ключи от новых квартир.
В заключение:
Общая минимальная продолжительность проекта от первого этапа до получения ключа: 4 года
Общая максимальная продолжительность проекта от первого этапа до получения ключа: 9-12 лет
Также обратите внимание, что на любом этапе проект может зависнуть или остановиться по разным причинам.
Следует уточнить, что вышеизложенное является лишь общей и частичной информацией и не является рекомендацией и/или советом, и что в любом случае мы рекомендуем консультироваться со специалистами в свете того факта, что существуют исключения и/или исключения для различных типов населения, а также значительные налоговые льготы в проектах такого типа.
