Мазел Тов!
Вы собираетесь купить квартиру.
Будь то жилая квартира или инвестиционная квартира, одним из самых важных моментов при покупке квартиры является финансовая составляющая.
Во-первых, на мой взгляд, надлежащее финансирование или кредит, непременно на покупку имущества, является мудрым и финансово мудрым шагом — и даже обязательным, и не зря его называют «рычагом» — потому что он используется как «рычаг» «для покупки и накопления недвижимости. Это, конечно, в отличие от потребительского кредита (например, на покупку автомобиля, выезд за границу или ремонт кухни), которые являются «плохими» кредитами. Правильные рамки кредита будут варьироваться от 30% до 80% от стоимости имущества, Каждый в соответствии со своими способностями, а также в соответствии с характером и обстоятельствами транзакции. Размер кредита ниже 30% будет считаться недостаточной, а кредит более 80% будет считаться чрезмерным, и оба являются проблематичными с экономической точки зрения.
И для того, чтобы иметь возможность понять, сколько финансирования/размер кредита мы можем получить за квартиру (ипотеку), нам нужно понять правила, которые существуют сегодня на рынке жилищного финансирования.
На рынке жилищного финансирования различают 3 типа населения:
- Покупатель одной/первой квартиры — лицо или семья, у которых нет недвижимого имущества и это их первая квартира.
- Улучшение условий проживания — собственник квартиры, который обязуется продать свою текущую квартиру к определенному сроку после приобретения новой квартиры.
- Инвестор — собственник квартиры, желающий приобрести еще одну квартиру (без продажи первой квартиры, по аналогии с застройщиком) или лицо, владеющее более чем одной квартирой.
Покупатель одной/первой квартиры:
Такой покупатель должен будет выполнить 2 условия, чтобы получить финансирование:
- У него есть не менее 25% стоимости квартиры в качестве собственного капитала (или другими словами: банк согласится выдать ипотечный кредит до 75% стоимости квартиры)
Примечание №1: Важно подчеркнуть, что существует различие между покупкой квартиры у подрядчика и покупкой квартиры со вторых рук. При покупке у подрядчика банк позволит заемщикам взять до 75% финансирования стоимости квартиры в соответствии с договором купли-продажи. Тогда как для подержанной квартиры банк позволит заемщикам взять до 75% финансирования от оценочной стоимости, что в подавляющем большинстве случаев ниже фактической цены сделки.
То есть, если пара желает купить новую квартиру у подрядчика по цене 1,2 миллиона шекелей, им потребуется собственный капитал в размере 300 000 шекелей, а банк согласится предоставить им ипотечный кредит до 900 000 шекелей.
Если пара заинтересована в покупке подержанной квартиры по цене 1,2 миллиона шекелей в соответствии с договором купли-продажи и оценкой недвижимости (банк требует проведения оценки при сделках с недвижимостью), найдется тот, который дает квартиру стоимостью 1 миллион шекелей, тогда банк согласится предоставить паре ипотеку на сумму до 750 000 шекелей (75% от 1 миллиона), и в этом случае пара будет вынуждена внести капитал в размере 450 000 шекелей.
Примечание №2: Банк не выдаст ипотечный кредит на дополнительные расходы, связанные с покупкой квартиры, такие как посредник, оценщик, юрист, налоги, ремонт и т.д. — все эти расходы следует учитывать как собственный капитал.
- Его располагаемый потолок дохода как индивидуального лица или пары как домохозяйства как минимум в 3 раза превышает ожидаемый ежемесячный платеж по ипотеке.
То есть, если пара зарабатывает 20 000 шекелей вместе и имеет кредиты в размере 2 000 шекелей в месяц, то их располагаемый доход в глазах банка будет 18 000 шекелей, поэтому максимальный ежемесячный платеж по ипотеке, который они смогут выполнить с точки зрения Правила Банка Израиля составляют 6000 шекелей в месяц. Этот вопрос имеет последствия в отношении суммы кредита, который пара может взять в качестве ипотечного кредита, а также в отношении распределения срока кредита. Что касается располагаемого дохода по отношению к банку, будут учитываться существующие кредиты, ипотечные кредиты (если таковые имеются) и арендная плата.
улучшение жилья:
Такой покупатель должен будет выполнить 2 условия, чтобы получить финансирование:
Инвестор:
Такой покупатель должен будет выполнить 2 условия, чтобы получить финансирование:
- У него есть не менее 50% стоимости квартиры в качестве собственного капитала (или другими словами: банк согласится выдать ипотечный кредит до 50% стоимости квартиры)
- Его располагаемый поток дохода как индивидуального лица или пары как домохозяйства как минимум в 3 раза превышает ожидаемый ежемесячный платеж по ипотеке.
В этой статье мы рассмотрели основные правила жилищного финансирования в Израиле, но обратите внимание, что это только основные правила и что могут быть исключения/изменения в зависимости от обстоятельств, и что сегодня существуют другие финансовые органы, которые не являются банками (институциональные или небанковские кредитные компании), которые не подпадают под действие этих правил.
В любом случае, мы настоятельно рекомендуем получить принципиальное одобрение ипотечного кредита до совершения какой-либо сделки с недвижимостью и подписать обязывающий договор.
*Важно отметить, что информация представлена на февраль 2023 года, и возможно, что правила Банка Израиля изменятся в будущем.
